모아타운 개념 및 제도 개요

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후·저층 주거지를 블록 단위로 묶어 정비하는 소규모주택정비 관리지역을 뜻한다. 서울시는 모아타운을 “대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 새로운 정비모델인 ‘모아주택’을 블록 단위로 단지화한 개념”으로 정의하고 있으며, 주택·주차장·공원 등 지역단위 정비기반시설을 함께 조성한다urban.seoul.go.kr. 대상지는 10만㎡ 미만, 전체 가구의 절반 이상이 노후·불량건축물인 곳으로, 토지 소유자 60%·면적 50% 동의 요건 등을 충족해야 한다urban.seoul.go.krarunews.com. 서울시는 2025년 3월 기준 25개 자치구 110개소를 모아타운으로 지정하여 관리계획을 추진 중이다news.seoul.go.kr.

주민제안방식 정의 및 추진 절차·요건

기존에는 자치구 공모(공모방식)로 모아타운 대상지를 선정했으나, 갈등·투기 우려로 2024년 7월 말 이후부터 주민제안방식으로 전환됐다gg.thesegye.comsedaily.com. 주민제안방식은 주민이 직접 관리계획(안)을 마련해 자치구에 제안하는 방식으로, 그 절차는 ① 전문가 사전검토 → ② 주민동의서 제출 → ③ 관리계획 수립안 작성 → ④ 통합심의 및 승인·고시로 구성된다news.seoul.go.krnews.seoul.go.kr. 과거 공모방식의 동의율(토지등소유자 30%)보다 높아져, 주민제안요건으로 토지등소유자 60% 이상·토지면적 1/2 이상의 동의를 받아야 한다gg.thesegye.comarunews.com. 이외에도 제안 대상지의 적정성을 전문가 자문을 통해 검토하고, 사업시행계획 승인 전에도 시·구 합동 전문가 심의를 거쳐 계획의 완성도를 높이도록 했다news.seoul.go.krnews.seoul.go.kr.

기존 방식(지자체 지정)과의 차이점

선정 주체와 방식: 기존에는 자치구가 공모(신청) 방식으로 사업대상지를 선정했고 시가 예산을 지원했다. 주민 동의율 기준은 30%였으나, 주민 제안 방식은 주민이 사업대상지를 발굴·제안하며 동의율 기준이 강화(60%)되었다arunews.comsedaily.com.
사업 주도권: 공모방식은 선정된 구역의 관리계획 수립을 자치구청장이 주도하였으나, 주민제안은 주민이 직접 관리계획(안)을 작성하여 주도적으로 사업을 추진한다arunews.comnews.seoul.go.kr.
동의와 심사 절차: 주민제안은 동의 요건이 높아 충성도 높은 참여가 전제되며, 전문가 자문·통합심의를 사전에 거친다. 공모방식은 낮은 동의율(30%)로 선정되나 갈등 요인이 있었다. 주민제안은 원주민 보호를 위해 동의 기준 강화 및 세입자 갈등 조정회의 등 부가 절차를 마련한 점이 다르다gg.thesegye.comsedaily.com.

실제 추진 사례

서울시는 강북구 번동, 중랑구 면목동·중화동, 금천구 시흥동, 양천구 목4동 등지를 모아타운 시범사업지로 지정했다. 예컨대 **중랑구 면목동(86-3 일대)**는 2022년 관리계획을 승인받아 약 97,000㎡에 1,850세대 규모 개발을 추진 중이다(모아주택 2개 구역)review-top7.comreview-top7.com. 2024년 3월에는 이 계획이 통합심의를 조건부 통과하여 2025년 착공 예정이다review-top7.com. 양천구 목4동 사례는 주민 갈등이 대표적이다. 네 개 구역 중 주민 반대로 두 개 구역이 해제됐고, 나머지 사업구역도 철회 요건에 해당하는 등 사업이 지연되었다. 결국 주민들이 새로 주민제안 방식으로 재도전할 계획이다sedaily.comsedaily.com. 이외에도 서울시와 LH·SH공사 간 업무협약을 통해 공공이 관리계획 수립과 조합설립을 지원하는 공공참여형 모아타운 공공관리사업도 추진 중이다lh.or.kr.

장점과 한계점, 정책적 시사점

장점: 주민제안방식은 주민 주도 사업으로 동의도가 높아지고, 사업 초기단계부터 주민 참여로 충돌을 완화할 수 있다. 관리계획 수립·통합심의를 거치므로 사업속도가 빠르고 계획의 완성도가 높아질 수 있다arunews.comnews.seoul.go.kr. 또한 LH·공공기관의 공공관리 참여로 재원·전문성 부족 문제를 보완할 수 있는 점도 강점이다lh.or.kr.
한계점: 모아타운은 근본적으로 사업성이 낮은 소규모 정비사업이다. 서울경제 보도에 따르면 2021년부터 시작된 111곳 중 착공된 곳은 1곳에 불과할 정도로 실적이 부진하다sedaily.com. 주민 간 갈등(공사비 분담 증가, 이주비 부담 등)과 추진위의 정보공개 부족이 갈등을 키웠다sedaily.comsedaily.com. 추진지연으로 공사비 상승 우려가 커지면서 계획 승인조차 지체되고 있다sedaily.com. 이에 초기부터 정부·공공기관 예산 지원과 사업비 투명화, 이주대책 강화 등이 필요하다는 지적이 나온다sedaily.comlh.or.kr. 정책적으로는 동의 기준 강화, 주민 간 갈등 조정 매커니즘 마련, 사전분담금 산정 기준 강화 등의 후속 조치가 시급하다.

향후 제도 개선 방향 및 전망

앞으로 모아타운 제도는 원주민 보호 강화와 사업성 보완을 중심으로 개선될 전망이다. 서울시는 동의율을 상향(60%)하고 사전 전문가 검토를 의무화하는 한편, LH·SH 등 공공의 사업참여를 확대하고 있다gg.thesegye.comlh.or.kr. 국토부도 2022년 공동공모를 실시해 예산(구역당 최대 375억원)을 지원했고, 주민동의 이전에 예상 사업비를 산출토록 법령을 정비했다. 향후 서울시와 국토부는 주민제안 방식의 문제점을 보완하기 위해 사업시행자 모집요건 완화, 후분양제 도입 검토, 금융·세제 지원 확대 등을 추진할 것으로 보인다. 또한 모아타운과 유사한 지방자치 단체의 정책 사례(다른 지자체 도시재생사업 등)를 참고해 운영 가이드라인을 강화할 필요가 있다.

참고 자료: 서울시 도시계획국, LH, 국토교통부 등 공공기관 보도자료 및 도시계획 안내 자료urban.seoul.go.krlaw.go.krarunews.comgg.thesegye.comnews.seoul.go.krsedaily.comlh.or.kr.

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주민제안방식 모아타운 제도 심층 분석