🏢 부동산 계약할 때 꼭 확인해야 할 등기사항 총정리: 실전 예시 포함

부동산 계약을 앞두고 가장 중요한 절차 중 하나가 **“등기부등본 확인”**입니다. 하지만 많은 사람들이 등기부를 단순히 ‘소유자 확인’ 용도로만 사용하거나, 제대로 해석하지 못한 채 계약을 진행합니다. 이는 계약 후 큰 문제로 이어질 수 있는 위험 요소입니다.

이 글에서는 부동산 등기사항증명서(등기부등본)의 핵심 항목, 확인 방법, 실전 예시, 주의사항까지 모두 총정리하여, 누구든 실수 없이 안전한 부동산 거래를 할 수 있도록 도와드립니다.

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✅ 등기사항증명서(등기부등본)란?

등기부등본은 해당 부동산의 법적 권리관계를 나타내는 공식 문서로, 누구나 발급 가능하며 부동산 거래의 ‘신분증’ 역할을 합니다.

등기부는 다음 3가지 구분으로 구성되어 있습니다:

1. 표제부: 부동산의 물리적 정보 (주소, 면적, 구조 등)
2. 갑구: 소유권과 관련된 사항
3. 을구: 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권, 가압류 등)

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🧩 1. 표제부: 부동산 ‘기본 정보’ 확인

확인할 항목:

• 지번과 소재지
• 건물 구조 (예: 철근콘크리트조, 아파트 등)
• 면적 (대지권, 전용면적)

🔎 실전 팁:

• 계약서 주소와 등기부 소재지가 일치하는지 꼭 비교하세요. 지번 하나 차이로 전혀 다른 필지일 수 있습니다.
• 대지권 미등기 물건은 권리관계 불명확할 수 있으므로, 특히 신축 오피스텔/빌라 유의하세요.

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📌 2. 갑구: 소유권 관련 사항

주요 확인 포인트:

항목설명체크포인트

소유자 정보	현재 명의자 확인	매도인과 일치해야 함
소유권 변경 이력	매매/상속/경매 이력	너무 잦은 변동은 주의
가압류/가처분	채무로 인한 권리 제한	존재 시, 거래 매우 위험
소유권 이전청구권	분양권, 청약권 매매 시	아직 소유권 이전 전일 수 있음

 

🔎 실전 사례:

• 📄 김씨는 A아파트를 계약하려다, 갑구에 ‘가압류’가 있다는 사실을 확인. 매도인에게 문의했더니, 예전 세입자의 임대차보증금 반환 소송 때문이었다. 등기상 가압류는 소송에서 이기더라도 말소까지 수개월 소요될 수 있으므로, 거래를 철회했다.

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💼 3. 을구: 저당권 등 소유권 외 권리

가장 중요하게 확인해야 할 구간!

등기 종류설명체크포인트

저당권	주로 은행 담보 대출	잔금일 전 말소 약정 필수
근저당권	금융기관 권리, 통상 한도식 설정	설정 금액 확인 중요
전세권	법적 전세계약 등록	전입세대와 혼동 금지
지상권	타인이 토지를 사용할 권리	공장/토지 투자 시 중요
가등기	향후 권리 이전 예약	실제 권리자는 아님

 

🔎 실전 예시:

• 🏢 박씨는 B오피스텔을 계약 직전 확인했더니, 을구에 2억 원 근저당이 설정돼 있었다. 총 매매가 3억 원 중 대부분이 담보로 잡혀있던 상황. 잔금일에 근저당 말소가 안 되면 위험하므로, “잔금일 동시 말소 조건” 명시 후 거래 진행했다.

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🛑 놓치기 쉬운 등기부 체크 포인트 5가지

1. 공동명의 여부
   • 계약자는 단독 명의인지 확인. 공동명의일 경우 전원 동의 필요.
2. 근저당 설정금액 확인
   • 실제 대출액보다 크게 설정되므로 초과 담보 위험 확인 필요.
3. 압류·가처분
   • 해당 부동산의 매각·이전이 법적으로 불가능할 수 있음.
4. 등기 날짜
   • 최근 등기일자가 오늘날짜에서 너무 멀리 떨어져 있다면, 등기변경 지연 가능성 있음.
5. 표제부의 건물 구조
   • 용도와 실제 사용이 다를 경우 불법건축 가능성 있음.

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🧾 실전 등기부 확인 시나리오 예시

사례: 잠실 L아파트 매매 계약 전 확인 시나리오

1. 표제부
   • 소재지: 송파구 ○○로 XX길
   • 전용면적: 84.95㎡ / 대지권: 45.11㎡
     ✅ → 계약 대상과 일치
2. 갑구
   • 소유자: 박지훈 (2020년 3월 매매로 취득)
   • 가처분 없음, 가압류 없음
     ✅ → 정상
3. 을구
   • 근저당권자: KB국민은행 (채권최고액: 3억 5천만 원)
     ❗→ 잔금일 동시 말소 조건으로 계약서에 명기 필요
   • 전세권 없음

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📝 계약서 작성 시 반드시 명시해야 할 문구

• "잔금일에 기존 근저당권 말소를 조건으로 한다. 말소가 불가할 경우, 계약은 무효로 하며 계약금은 전액 반환한다."
• "등기부상 가압류·가처분 등의 법적 제약이 없음을 확인하였으며, 이후 발견 시 계약을 철회할 수 있다."
• "실제 전입세대 열람 결과와 등기사항 내용이 일치하지 않을 경우 계약을 무효로 간주할 수 있다."

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📌 등기부등본 발급 방법 (요약)

1. 대법원 인터넷등기소 접속
2. ‘열람/발급’ 클릭
3. 소재지 입력 후 ‘등기사항증명서 열람’ 선택
4. PDF 또는 프린트 가능 (열람 700원 / 발급 1,000원)

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✅ 마무리 요약

핵심 항목확인 포인트

표제부	주소, 면적, 구조, 대지권 등
갑구	소유자, 가압류, 가처분 여부
을구	근저당, 전세권, 지상권 등

 

부동산 계약은 수천만 원, 수억 원이 오가는 중대한 거래입니다. 단 10분의 등기부 확인이 향후의 법적 분쟁과 금전 손실을 막아줄 수 있습니다.