3기 신도시 고양창릉: 부동산 투자 심층 분석 및 미래 가치 전망

정부는 수도권 주택 시장의 안정화를 목표로 '수도권 주택공급 확대 방안'의 일환으로 3기 신도시 개발을 적극적으로 추진하고 있습니다. 이 중에서도 고양창릉 공공주택지구는 서울과 인접한 지리적 이점과 함께 자족 기능을 갖춘 미래형 도시로 기대를 모으고 있습니다. 본 보고서는 고양창릉 3기 신도시의 현재 상태, 진행 중 및 예정된 개발 사업, 그리고 이에 따른 부동산 투자 가치를 심층적으로 분석하여 이해관계자들에게 종합적인 정보를 제공하고자 합니다.

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I. 고양창릉 3기 신도시 개요

A. 사업 배경 및 목표

3기 신도시는 정부가 수도권의 주택난을 해소하고 서민 주거 안정을 도모하기 위해 계획된 공공주택지구입니다. 이 사업은 서울과 인접한 수도권에 대규모 주택을 공급하고, 교통, 일자리, 친환경 등 다양한 도시 기능을 강화하는 것을 목표로 합니다. 고양창릉 신도시는 특히 인접 도시와의 상생, 자연과의 조화, 그리고 미래 세대를 위한 자립적 생활 기반 구축을 목표로 설계되었습니다.  

 

이러한 사업 목표는 단순히 주택 공급을 넘어, 도시 스스로 경제 활동과 일자리를 창출하는 '자족도시'를 지향한다는 점에서 주목할 만합니다. 과거 1기 신도시가 '베드타운'으로 전락했다는 비판을 고려할 때, 고양창릉의 개발은 지역 내 안정적인 수요를 확보하고 외부 경제 변동에 대한 회복력을 높이려는 전략적 접근으로 해석될 수 있습니다. 이러한 자족 기능 강화는 장기적으로 부동산 시장의 안정성과 투자 가치를 높이는 핵심 요소로 작용할 것입니다. 고양시는 창릉지구를 주거, 일자리, 자연이 어우러진 미래형 자족도시로 조성하겠다는 의지를 표명했습니다.  

 

B. 위치 및 규모

고양창릉 공공주택지구는 경기도 고양시 덕양구 원흥동, 동산동, 용두동, 향동동, 화전동, 도내동, 행신동, 화정동, 성사동 일원에 걸쳐 조성됩니다. 특히 서울 은평구 및 마포구 경계와 맞닿아 있어 서울에서 가장 가까운 3기 신도시로 평가받고 있습니다. 이는 서울 도심으로의 접근성을 크게 향상시켜, 직주근접을 중시하는 수요자들에게 매력적인 입지로 작용할 것입니다.  

 

총 면적은 789만 제곱미터(약 238만 평)에 달하며, 이는 3기 신도시 중 두 번째로 큰 규모입니다. 사업 기간은 2020년 3월 지구 지정부터 2029년 12월 31일 준공을 목표로 하고 있습니다. 서울과의 근접성은 부동산 시장에서 가장 중요한 가치 결정 요인 중 하나입니다. 고양창릉의 경우, 서울과의 물리적 거리가 가깝다는 점은 서울로 출퇴근하는 수요자들의 유입을 촉진하고, 이는 곧 부동산 가격 상승과 투자 선호도 유지에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.  

 

C. 주택 공급 계획 및 유형

고양창릉 신도시에는 총 35,000호에서 38,073호의 주택이 공급될 예정이며, 약 85,000명에서 91,372명의 인구를 수용할 계획입니다. 공급 유형별로는 공공임대 주택이 12,483호(35%), 공공분양 주택이 8,460호(23.77%), 민간분양 주택이 11,753호(33.03%), 민간임대 주택이 1,360호(3.82%)를 차지합니다. 이는 서민층을 위한 공공임대 및 국민 평형 위주의 공공분양 주택 공급을 확대하고, 대형 민간분양 주택의 비율을 줄이는 정책적 방향을 반영한 것입니다.  

 

고양창릉 3기 신도시 주택 공급 계획 | 공급 유형 | 공급 호수 | 전체 대비 비율 | | :---------- | :-------- | :-------------- | | 공공임대 (통합공공임대) | 12,483 | 35% | | 공공분양 | 8,460 | 23.77% | | 민간분양 | 11,753 | 33.03% | | 민간임대 | 1,360 | 3.82% | | 총계 | 35,897 | 100% | 출처:  

 

초기 개발 단계에서는 '첫마을'로 불리는 A4, S5, S6 블록에서 본청약이 진행 중입니다.  

 

• A4 블록 (신혼희망타운): 총 900호 중 186호가 본청약 물량으로 나왔으며, 전용면적 55㎡ 단일 평형으로 신혼부부 및 청년층을 위해 특화 설계되었습니다. 2027년 11월 입주가 예상됩니다.  
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• S5 블록 (공공분양): 총 759호 중 126호가 본청약 물량이며, 전용면적 51㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡로 구성됩니다. 2027년 10월 입주 예정입니다.  
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• S6 블록 (공공분양): 총 430호 중 79호가 본청약 물량이며, 전용면적 59㎡, 74㎡로 구성됩니다. 2027년 10월 입주 예정입니다.  
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고양창릉 첫마을 (A4, S5, S6) 본청약 현황 | 블록 ID | 총 공급 호수 | 본청약 공급 호수 | 주요 평형/면적 | 공공분양가 (약) | 예상 입주 시기 | | :------- | :---------- | :---------------- | :------------------ | :---------------- | :--------------- | | A4 | 900 | 186 | 55㎡ (신혼희망타운) | 5억 5천만원대 | 2027년 11월 | | S5 | 759 | 126 | 51~84㎡ | 7억 7천만원대 (84㎡) | 2027년 10월 | | S6 | 430 | 79 | 59~74㎡ | 7억 1천만원대 (74㎡) | 2027년 10월 | 출처:  

 

LH는 S-7 블록에 598호의 공동주택 용지를 공급할 예정이며, 공급 금액은 3.3㎡당 약 1,722만원 수준입니다. 이 블록은 사전(본)청약, 매입약정, 조기 인허가 실적이 우수한 업체에 우선 공급됩니다. 정부의 이러한 직접적인 주택 공급 계획은 시장의 수급 균형에 큰 영향을 미치며, 특히 공공성이 강조된 주택 유형은 실수요자들에게 안정적인 내 집 마련 기회를 제공할 것으로 보입니다. 투자자 입장에서는 이러한 정책적 공급 물량과 분양가 상한제 적용 여부가 시장 가격 형성에 중요한 변수가 될 것입니다.  

 

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III. 고양창릉의 현 상태 및 부동산 시장 분석

A. 교통 인프라 현황

고양창릉은 현재도 서울-문산 고속도로, 수도권 제1순환고속도로 등 광역 도로망과 수도권 지하철 3호선(원흥역, 삼송역), 경의중앙선(한국항공대역) 등 기존 철도망을 통해 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 이는 신도시 개발 초기 단계임에도 불구하고 기본적인 서울 접근성을 확보하고 있어, 초기 입주민들의 불편을 최소화하고 있습니다. 이러한 기존 교통망은 신도시가 '교통의 불모지'에서 시작하는 것이 아니라, 이미 일정 수준의 인프라를 바탕으로 발전한다는 점에서 개발 리스크를 줄이고 안정적인 성장을 기대할 수 있게 합니다.  

 

B. 주변 아파트 시세 및 거래량

고양시 덕양구의 아파트 시장은 2024년 7월 기준 매매가격지수가 서울과 유사하게 상승세를 보이고 있으며, 전국 평균 하락세와는 대조적인 모습을 보입니다. 전세가격지수 또한 꾸준히 상승하여 매매가 대비 전세가 비율이 높아지고 있습니다. 이는 덕양구 지역의 탄탄한 주거 수요를 나타냅니다.  

 

주변 신도시인 삼송, 원흥, 지축지구의 아파트 시세는 다음과 같습니다.

• 삼송지구: 2024년 평균 매매가는 3.3㎡당 3,193만원으로, 2021년 2월 최고점 대비 20% 하락한 상태입니다. 삼송마을19단지의 경우 112~135㎡ 아파트가 7억 4천만원에서 8억 3천만원대에 거래되고 있습니다.  
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• 원흥지구: 2024년 평균 매매가는 3.3㎡당 2,922만원입니다.  
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• 지축지구: 2024년 평균 매매가는 3.3㎡당 3,380만원으로, 2022년 1월 최고점 대비 32% 하락했습니다.  
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고양창릉 첫마을의 공공분양가는 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. A4 블록 55㎡는 약 5억 5천만원대, S5 블록 84㎡는 약 7억 7천만원대, S6 블록 74㎡는 약 7억 1천만원대로 형성되어 있습니다. 이는 사전청약 당시 추정 분양가보다 약 1억원 가량 상승한 가격이지만, 주변 시세와 비교했을 때 여전히 1억 5천만원에서 2억 5천만원 가량의 시세 차익을 기대할 수 있다는 전망도 있습니다.  

 

덕양구의 아파트 매매 거래량은 2024년 2월 기준 251건으로, 과거 평균치인 424건의 60% 수준에 머물고 있지만 점진적인 회복세를 보이고 있습니다. 반면 전세 거래량은 985건으로 과거 평균(733건)보다 많아, 견고한 거주 수요를 나타냅니다. 이러한 전세 시장의 강세는 매매 시장의 하방 경직성을 지지하는 요인으로 작용할 수 있습니다.  

 

C. 오피스텔 및 상업용 부동산 시장

고양시 원흥지구의 오피스텔은 공실률이 거의 제로에 가까운 수준으로, 풍부한 일자리와 개발 인력으로 인한 수요가 높습니다. 창릉 더 하이브 오피스텔의 경우 매매가는 1억 7,500만원 이상, 전세는 1억 3천만원에서 1억 9천만원, 월세는 1천만원/50~70만원 수준으로 형성되어 있습니다. 경기도 전체 오피스텔의 임대 수익률은 5%에 가까워 안정적인 투자처로 인정받고 있습니다.  

 

고양창릉 신도시 내 상업 시설은 총 14개소(상업시설 4개소, 주상복합 7개소, 공공복합시설 3개소)로 계획되어 있습니다. 그러나 전국적으로 상가 공실률이 10%를 넘어서는 등 내수 침체와 온라인 상권 활성화로 인해 상업용지 공급 계획에 대한 재검토가 이루어지고 있습니다. 이는 신도시 내 상업 시설의 과잉 공급을 방지하고, 주상복합 건축물의 주거 외 비율을 하향 조정하는 방안까지 검토될 수 있음을 시사합니다. 투자자들은 상업용 부동산 투자 시 이러한 시장 상황과 정책 변화를 면밀히 주시해야 할 것입니다.  

 

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IV. 고양창릉 개발사업 추진 예정 및 추진 사업

A. 교통 인프라 확충 계획

고양창릉 신도시는 서울 접근성을 획기적으로 개선하기 위한 다양한 광역교통개선대책을 추진하고 있습니다.  

 

• GTX-A 창릉역 신설: GTX-A 노선은 2024년 3월 30일 수서-동탄 구간이 우선 개통되었으며, 서울역-수서역 구간은 2026년 개통, 삼성역은 2028년, 그리고 창릉역은 2030년 개통 예정입니다. 창릉역 개통 시 서울역까지 약 10분, 여의도까지 25분 소요될 것으로 예상되어 서울 도심 업무지구로의 출퇴근 편의성이 크게 향상될 것입니다.  
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• 고양은평선 (고양선) 건설: 서울 새절역(6호선 및 서부선 연결)에서 고양시청역을 연결하는 총 연장 15km의 경전철 사업입니다. 2031년 개통을 목표로 하고 있으며, 총 사업비 1조 7,167억 원이 투입됩니다. 이 노선은 화정역(3호선), 창릉역(GTX-A)과 환승이 가능해 경기 서북부 주민들의 서울 접근성을 크게 높일 것입니다. 고양은평선은 2026년 착공을 목표로 사업이 본격화될 예정입니다.  
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• 대곡~고양시청, 식사~고양시청 신교통수단: 철도 소외지역 연계를 위해 대곡~고양시청(기존 교외선 활용 예정), 식사~고양시청 간 신교통수단 사업이 계획되어 있습니다. 교외선은 2025년 1월 11일부터 대곡역-의정부역 구간에 무궁화호 열차가 왕복 8회 운행을 재개했습니다.  
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• BRT 및 도로 개선: 사업지 남북에 위치한 중앙로 및 통일로 BRT 연계를 위한 버스전용차로가 설치될 예정입니다. 또한 일산~서오릉로 연결도로 신설 및 서오릉로 확장, 중앙로~제2자유로 연결로 신설 등 도로교통 개선 사업도 추진됩니다. 이러한 광역교통 개선 대책은 신도시의 교통 접근성을 획기적으로 향상시켜 주거 및 투자 가치를 높이는 데 결정적인 역할을 할 것입니다.  
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B. 산업 및 자족 기능 강화

고양창릉 신도시는 판교테크노밸리의 3.6배에 달하는 약 130만 제곱미터(약 39만 평)의 자족용지를 확보하여 기업과 연구소 유치를 통한 경제 활동 기반을 확립할 계획입니다. 이는 주거 공간뿐만 아니라 일자리 창출을 통해 도시의 자족 기능을 강화하려는 목적을 가집니다.  

 

주요 유치 업종으로는 의료·바이오, 미디어·콘텐츠 융복합 산업, 첨단 제조 분야 혁신 기업 등이 있습니다. 고양시는 기업 유치를 위한 민·관·공 협의체를 운영하며 적극적인 행정을 펼치고 있습니다. 특히 일산테크노밸리와의 연계를 통해 시너지를 창출하고, 고양시의 산업적 가치를 높일 것으로 기대됩니다. 이러한 자족 기능 강화는 신도시의 지속 가능한 성장을 담보하고, 안정적인 주거 수요를 창출하여 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.  

 

C. 주거 환경 특화 계획

고양창릉 신도시는 쾌적한 주거 환경 조성을 위해 다양한 특화 계획을 포함하고 있습니다. 전체 면적의 약 39%가 공원 및 녹지로 구성되며, 창릉천과 망월산을 활용한 생태 주거 단지가 조성될 예정입니다. 이는 도심 속에서도 자연 친화적인 생활을 누릴 수 있는 장점을 제공합니다.  

 

주택 내부 설계 또한 공간 활용도를 높이는 데 중점을 둡니다. 팬트리 등 수납 공간을 강화하고, 고급 마감재를 적용하여 주거 만족도를 높일 계획입니다. 특히 S6 블록은 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가족에게 최적화된 교육 환경을 제공합니다. 신도시의 젊은 연령층 수요를 고려할 때, 우수한 교육 인프라는 중요한 매력 요소로 작용할 것입니다.  

 

D. 상업 및 공공시설 계획

고양창릉 신도시의 상업 복합 시설은 총 14개소로 계획되어 있으며, 이 중 7개소는 주상복합, 4개소는 상업시설, 3개소는 공공복합시설로 구성됩니다. 중심복합지구(CMD) 내에는 GTX-A, 고양선 중심의 광역 교통 거점이 조성되며, 대중교통과 연계한 입체적 환승 및 보행 체계를 구축하고 상업, 업무, 컨벤션 등 다양한 중심 기능이 복합된 핵심 공간으로 조성될 예정입니다.  

 

또한, 모든 아파트 단지에 국공립 어린이집을 계획하고 유치원도 100% 국공립으로 운영하는 등 친육아 환경을 조성할 예정입니다. 공공시설 용지에는 공공청사, 학교, 의료시설, 문화복지시설 등이 포함되어 주민들의 편리한 생활을 지원할 것입니다. 이러한 상업 및 공공시설의 확충은 신도시의 생활 편의성을 높여 주거 만족도를 높이는 데 기여할 것입니다. 다만, 상업용 부동산의 과잉 공급 우려에 따라 적정 공급 규모에 대한 지속적인 검토가 이루어질 필요가 있습니다.  

 

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V. 부동산 투자 분석 및 전망

A. 투자 장점

고양창릉 신도시는 여러 측면에서 매력적인 투자처로 평가됩니다.

• 탁월한 서울 접근성: 서울과 가장 인접한 3기 신도시로서, GTX-A 창릉역 및 고양은평선 개통 시 서울 도심까지 10~25분 내외로 이동이 가능해집니다. 이러한 교통 혁명은 서울 직장인들의 주거 수요를 대거 흡수할 잠재력을 가집니다.  
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• 강력한 자족 기능: 판교테크노밸리의 3.6배 규모에 달하는 자족용지 확보를 통해 첨단 산업 및 연구 시설을 유치하고 일자리를 창출할 계획입니다. 이는 외부 경제 여건 변화에도 불구하고 자체적인 주거 수요를 유지하고 도시의 지속 가능한 성장을 가능하게 합니다.  
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• 쾌적한 주거 환경: 전체 면적의 약 39%를 공원 및 녹지로 조성하며, 창릉천과 망월산을 활용한 자연 친화적인 주거 단지를 계획하고 있습니다. 또한, 유치원부터 고등학교까지 연계되는 '논스톱 학군' 계획은 젊은 학부모들의 선호도를 높일 것입니다.  
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• 합리적인 분양가 및 시세 차익 기대: 공공분양의 경우 주변 시세 대비 합리적인 분양가로 공급되어, 향후 시세 차익을 기대할 수 있다는 분석이 나옵니다.  
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B. 투자 위험 요소

장점과 더불어 투자 시 고려해야 할 위험 요소도 존재합니다.

• 교통 인프라 개발 지연 가능성: GTX-A 창릉역 및 고양은평선 등 주요 교통망 개통 시기가 2030년 또는 2031년으로 예정되어 있어, 공사 지연 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 초기 투자자들에게 예상보다 긴 대기 시간을 요구할 수 있습니다.  
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• 정책 변화 및 불확실성: 부동산 정책은 정부 기조에 따라 변동될 수 있으며, 이는 분양가, 전매 제한, 실거주 의무 등 투자에 직접적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 특히 고양창릉은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 내년 말까지 연장될 예정입니다.  
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• 주변 시장과의 경쟁: 삼송, 원흥, 지축 등 인근 신도시 및 택지지구와의 경쟁이 심화될 수 있습니다. 특히 이들 지역의 아파트 가격이 최근 하락세를 보인 점은 고양창릉의 가격 형성에도 영향을 줄 수 있습니다.  
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• 상업용 부동산 공급 과잉 우려: 전국적인 상가 공실률 증가 추세와 맞물려, 신도시 내 상업용지 공급 계획에 대한 재검토가 이루어지고 있습니다. 이는 상업용 부동산 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.  
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C. 종합 전망

고양창릉 3기 신도시는 서울과의 뛰어난 접근성, 강력한 자족 기능 확보 계획, 그리고 쾌적한 주거 환경 조성이라는 핵심 강점을 바탕으로 미래 가치가 높은 지역으로 평가됩니다. 특히 GTX-A 및 고양은평선 등 광역 교통망 확충은 이 지역의 가치를 더욱 끌어올릴 잠재력을 가지고 있습니다.
다만, 대규모 개발 사업의 특성상 교통망 개통 및 인프라 구축의 지연 가능성, 그리고 부동산 시장의 전반적인 변동성에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 정부의 정책 방향과 주변 지역과의 수급 균형을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
장기적인 관점에서 고양창릉은 주거와 일자리가 공존하는 자족형 도시로서 안정적인 성장을 이룰 것으로 보입니다. 실수요자에게는 합리적인 분양가로 내 집 마련의 기회를, 투자자에게는 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 매력적인 선택지가 될 것입니다.

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VI. 결론 및 제언

고양창릉 3기 신도시는 서울 인접성, 광역 교통망 확충, 자족 기능 강화, 그리고 친환경 주거 환경이라는 네 가지 핵심 축을 중심으로 미래 도시로서의 면모를 갖춰가고 있습니다. 이는 단순한 주택 공급을 넘어, 일자리와 삶의 질이 조화된 지속 가능한 도시 모델을 제시하려는 정부의 의지가 반영된 결과입니다.
부동산 투자 관점에서 고양창릉은 장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 가집니다. 특히 GTX-A 창릉역과 고양은평선 개통은 서울 접근성을 획기적으로 개선하여 주거 선호도를 높이고, 판교 테크노밸리 규모의 자족 시설 조성은 안정적인 배후 수요를 창출할 것입니다. 그러나 대규모 개발 사업의 특성상 발생할 수 있는 공사 지연, 그리고 변화하는 부동산 정책 및 시장 금리 동향은 투자 시 면밀히 검토해야 할 위험 요소입니다.
따라서 고양창릉에 대한 부동산 투자를 고려하는 주체는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1. 장기적인 관점 유지: 교통 인프라 및 자족 시설 구축에는 시간이 소요되므로, 단기적인 시세 변동보다는 장기적인 가치 상승에 초점을 맞추는 것이 바람직합니다.
2. 정책 변화 모니터링: 정부의 주택 공급 정책, 금융 규제, 토지거래허가구역 지정 및 해제 여부 등 정책 변화가 시장에 미치는 영향을 꾸준히 분석해야 합니다.
3. 실수요 중심 접근: 자족 기능과 우수한 주거 환경은 실수요자들에게 큰 매력으로 작용할 것입니다. 따라서 실거주 목적의 수요가 견고한 단지를 중심으로 접근하는 것이 안정적일 수 있습니다.

고양창릉은 수도권 서북부의 새로운 거점 도시로 성장할 잠재력을 충분히 가지고 있으며, 계획된 개발 사업들이 차질 없이 진행된다면 그 가치는 더욱 공고해질 것으로 판단됩니다.

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참고 링크:

•   https://www.sankun.com/blog/detail/987__3%EA%B8%B0%EC%8B%A0%EB%8F%84%EC%8B%9C%ED%98%84%EC%9E%A5__%EA%B3%A0%EC%96%91%EC%B0%BD%EB%A6%89%EC%A7%80%EA%B5%AC_%EC%B2%AB%EB%A7%88%EC%9D%84_%EC%A1%B0%EC%84%B1_%EB%B3%B8%EA%B2%A9%ED%99%94_%EC%8B%A0%EC%84%B8%EA%B3%84_%EC%9D%B4%EC%88%98_%EB%B0%98%EB%8F%84%EA%B1%B4%EC%84%A4_
   
•   https://m.blog.naver.com/rai579/223763334707?recommendCode=2&recommendTrackingCode=2
   
•   https://namu.wiki/w/%EC%B0%BD%EB%A6%89%EC%8B%A0%EB%8F%84%EC%8B%9C
   
•   https://www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr/kor/CMS/Contents/Contents.do?mCode=MN074