서울 주요 중심업무지구(CBD) 현황, 과제 및 미래 전망 분석

I. 서론 (Introduction)

• 중심업무지구(CBD)의 정의 및 도시 내 중요성 중심업무지구(CBD, Central Business District)는 도시 내에서 전략적 의사결정과 고차원적인 경영·관리 업무를 수행하는 기업 본사, 금융기관, 상업 및 서비스 시설 등이 밀집한 핵심 공간을 의미한다. 이 지역은 도시의 '심장부'로서, 비록 좁은 면적을 차지하지만 도시 경제 및 사회에서 매우 중요하고 다양한 기능을 수행한다. CBD는 주로 높은 접근성과 우수한 교통 여건을 기반으로 형성되며, 고층 및 복합 건물이 밀집하고 지가(땅값)가 가장 높은 지역으로 알려져 있다. 전문직 및 일반 업무 사무실, 은행 본점, 유명 백화점, 고급 상점, 극장, 호텔 등 비거주 기능이 다수 입지하는 것이 특징이다.   CBD는 주로 업무 인구가 활동하는 지역이므로 유동인구는 많지만 실제 상주 인구는 적어 주야간 인구 격차가 크게 나타나며, 이는 때때로 도심 공동화 현상(Urban Hollowing)을 야기하기도 한다. 그러나 이러한 현상은 주거 기능 중심으로 형성된 지역이 아니기에 자연스러운 것으로 평가되며, CBD의 가치나 매력을 저하시키지는 않는다. CBD는 도시의 경제 및 사회적 건강에 필수적인 요소로, 성장과 혁신의 주요 동력원 역할을 수행한다.  
• 서울 CBD의 변화 양상 및 본 보고서의 목적 서울의 중심업무지구는 1980년대 종로구와 중구 일대의 전통적 도심권에서 시작하여, 강남권(GBD)과 여의도권(YBD)이 새로운 핵심 업무지구로 부상하며 다핵화된 도시 구조로 변화해왔다. 최근에는 마곡, 상암, 용산 등 신흥 업무지구들이 추가되며 기능적 분화와 확장이 가속화되는 추세이다. 본 보고서는 이러한 서울 CBD의 역동적인 변화 양상을 분석하고, 현재의 부동산 시장 동향, 주요 개발 프로젝트, 당면 과제 및 이에 대한 해결 노력, 그리고 미래 전망을 심층적으로 다루어 정책 입안자, 투자자 및 관련 산업 종사자들에게 실질적인 통찰을 제공하고자 한다.   서울의 도시 구조는 단일 중심에서 여러 개의 중심을 가진 다핵 도시 구조로 진화하고 있다. 과거 서울의 CBD는 종로구와 중구 일대의 도심권에 집중되어 있었으나 , 1990년대 이후 강남구와 서초구 일대의 강남권(GBD)이 신흥 업무지구로 부상하고, 여의도(여의도권 YBD)는 금융 특화 지구로 발전하면서 서울의 업무 중심은 다변화되었다. 여기에 마곡(R&D, 바이오), 상암(미디어), 용산(대기업 본사), 가산(IT, 의류) 등 특정 기능에 전문화된 신흥 업무지구들이 추가적으로 성장하고 있다. 이러한 변화는 서울의 도시 경제 활동이 분산되고 특정 산업 클러스터가 형성되는 전략적 분화 과정을 의미한다. 이러한 다핵화는 기존 도심의 과밀화를 해소하고 교통 혼잡을 완화하는 긍정적 효과를 가져올 수 있지만, 동시에 각 권역 간의 경쟁 심화와 불균등한 발전을 초래할 수도 있다. 따라서 투자 관점에서는 각 CBD의 특화된 기능과 산업 생태계를 이해하는 것이 중요하며, 정책 관점에서는 각 권역의 균형 발전을 도모하고 상호 연계를 강화하는 전략이 필요하다.  

II. 서울 주요 중심업무지구(CBD) 개요 (Overview of Seoul's Major CBDs)

• 서울 3대 핵심 CBD: 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD)
  • 도심권 (CBD - Central Business District): 주로 종로구와 중구 일대, 광화문, 시청, 을지로, 남대문 등을 포함하는 서울의 전통적인 중심지이다. 이 지역은 서울시청, 한국은행 등 정부 및 공공기관과 CJ그룹, 한진그룹 등 국내 주요 대기업 본사, 그리고 금융기관 등이 밀집해 행정, 금융, 상업의 중심지 역할을 수행한다. 역사적으로 서울에서 가장 높은 임대료를 형성해왔으며 , 최근 재개발 사업을 통해 노후화된 업무 환경을 현대화하고 있다. 외국계 다국적 기업들이 선호하는 지역이며, 편리한 지하철망을 갖추고 있다. 광화문 디타워(비즈니스와 라이프스타일을 아우르는 랜드마크), 센트로폴리스, 스테이트타워남산, 센터원, 서울스퀘어 등이 대표적인 건물이다.  
     
  • 강남권 (GBD - Gangnam Business District): 강남구와 서초구 일대를 중심으로 송파구 일부까지 포함하며, 1990년대 테헤란로를 기점으로 신흥 업무지구로 부상했다. 강남역, 테헤란로, 삼성동, 언주로 등이 핵심 지역으로 꼽힌다. 이 지역은 IT 기업, 벤처 기업, 대기업 본사(삼성그룹, 현대차그룹) 등이 밀집해 있으며, 젊은 층의 수요와 금융권 일자리 수요가 높다. 낮은 공실률을 유지하며, 코엑스, 무역센터, 삼성타운 등 대규모 복합 시설이 인접해 비즈니스, 문화, 주거가 어우러진 복합 업무지구의 특징을 보인다. 지하철 2, 3, 9호선 및 미래 GTX 노선(A, C)과의 연결성이 우수하다. 아셈타워, 트레이드타워, 강남파이낸스센터, GT타워, 포스코센터, 아크플레이스 등이 대표적인 건물이다.  
     
  • 여의도권 (YBD - Yeouido Business District): 영등포구 여의도동 일대, 영등포 및 공덕역 주변을 포함하는 금융 특화 업무지구로 '한국의 월스트리트'로 불린다. 주요 금융기관, 증권사 본사, 방송국(KBS) 등이 집중되어 있다. 과거에는 강남 및 도심권에 비해 상대적으로 낮은 임대료를 형성하는 경향이 있었으나 최근 가파른 상승세를 보이고 있다. 지하철 5, 9호선 연결성이 좋고, 김포 및 인천공항과의 접근성도 우수하다. 정부의 디지털 금융 특화지구 지정 등 핀테크 기업에 대한 혜택이 제공되어 금융 산업이 더욱 강화되고 있다. IFC 서울, FKI 타워, 파크원, 앵커원, TP타워 등이 대표적인 건물이다.  
     
• 신흥 업무지구의 부상 (Emergence of New Business Districts) 서울은 3대 핵심 CBD 외에도 '2030 서울플랜'에 따라 7개 광역중심 및 12개 지역중심을 지정하며 업무 기능의 분산을 꾀하고 있다. 이러한 다핵화 전략은 도시의 전반적인 경쟁력을 강화하는 중요한 요소로 작용한다. 각 권역이 고유한 산업적 강점을 갖게 됨으로써, 기업들은 자신들의 비즈니스 모델과 가장 적합한 환경을 선택할 수 있게 되며, 이는 특정 산업의 인재 유치 및 혁신 생태계 조성에 기여한다.  
  • 마곡지구 (Magok District): 강서구 마곡동과 가양동에 조성된 업무단지로, LG 등 대기업 R&D 센터와 다수의 바이오 기업들이 입주하며 제2의 판교로 주목받고 있다. 주거단지와 함께 조성되어 직주근접성이 우수하며, 지하철 9호선을 통해 강남 접근성이 뛰어나다.  
     
  • 상암지구 (Sangam District): 디지털미디어시티역을 중심으로 MBC, KBS미디어시티, SBS 등 지상파 방송국과 CJ ENM, JTBC, YTN 등 종편 채널 방송국이 모여있는 미디어 및 방송 산업 중심지이다.  
     
  • 용산지구 (Yongsan District): 신용산역을 중심으로 아모레퍼시픽, LS, LG U+ 등 다수의 대기업 본사가 위치하며, 향후 대규모 개발을 통해 더욱 주목받을 잠재력을 지닌 지역이다.  
     
  • 가산디지털단지 (Gasan Digital Complex): 구로구에 위치하며 IT 및 의류 산업이 특화된 업무지구이다.  
     
  • 문정지구 (Munjeong District): 송파구에 위치한 신흥 업무지구로 언급된다.  
     
  • 마포지구 (Mapo District): 여의도 업무지구의 연장선상에 있으며, 공덕역을 중심으로 효성그룹, S-OIL, 동서식품 본사 등이 위치해 있다.  
     
     

III. 서울 CBD 부동산 시장 동향 및 개발 현황 (Seoul CBD Real Estate Market Trends and Development Status)

• 오피스 시장 분석
  • 공실률 및 임대료 추이 (2024-2025년 중심): 2024년 12월 말 기준 서울 프라임 오피스 전체 공실률은 3.5%로, 2023년 3분기 이후 6개 분기 연속 3%대를 기록하며 공간 부족 현상을 보였다. 그러나 2025년 1분기 전체 서울 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.4%p 상승한 6.4%를 기록하며 3년 만에 최고치를 기록했다.  
    • 도심권(CBD): 2024년 12월 말 공실률은 2.8%로 낮았으나 , 2025년 1분기에는 4.2%로 0.9%p 상승했다. 일부 보고서에서는 2024년 4분기 대형 오피스 공실률이 9.9%로 치솟았다고 언급한다. 2024년 4분기 평균 명목 임대료는 평당 121,000원이었으며 , 2025년 1분기에는 평당 111.7천 원을 기록했다. 2024년 4분기 대형 오피스 월평균 임대료는 평당 111,000원으로 2020년 4분기 대비 7.0% 상승했다. 향후 재개발 예정 빌딩의 임차인 이전 및 일부 대기업 계열사의 이전/축소로 공실률이 소폭 상승할 것으로 전망된다.  
       
    • 강남권(GBD): 2024년 12월 말 공실률은 2.3%로 주요 권역 중 가장 낮았다. 2025년 1분기에는 3.8%로 0.8%p 상승했다. 대기업 및 IT 기반 산업의 선호가 지속되어 주요 권역 중 가장 낮은 공실률(3% 미만)을 유지할 것으로 예상된다. 2025년 1분기 임대료는 평당 111.4천 원으로 4.3% 상승했으며 , 낮은 공실률과 제한된 임차인 이동으로 임대료 상승 폭이 가장 작았다.  
       
    • 여의도권(YBD): 2024년 12월 말 공실률은 6.2%로 주요 권역 중 가장 높았다. 그러나 2025년 1분기에는 3.4%로 0.8%p 하락했다. 2025년 1분기 임대료는 평당 96.1천 원으로 2.9% 상승했다. 신규 공급으로 인해 상대적으로 높은 임대료 상승을 기록했다. 2025년 1분기 국민은행이 앵커원 저층부를 차지하며 대규모 공실이 해소되었으나, 동시에 리모델링 완료된 원센티넬(구 신한투자타워)의 낮은 선임대율로 인해 2024년과 유사한 6%대 공실률을 유지할 것으로 예상된다.  
       
    서울 프라임 오피스 평균 명목 임대료는 2024년 4분기 기준 평당 121,000원으로 전년 동기 대비 3.9% 상승했으나, 2023년 대비 상승세는 둔화되었다. 2025년 임대료 상승률은 2~4% 수준으로 둔화될 전망이다.  
  • 거래량 및 투자 동향: 2025년 1분기 서울 오피스 거래 규모는 4조 7,982억 원으로 전년 동기 대비 78% 증가했으며, 이는 마곡 원그로브, 르웨스트시티 등 초대형 선매입 거래가 견인했다. 그러나 다른 보고서에 따르면, 2025년 1분기 서울 오피스 빌딩 및 오피스 거래량은 전 분기 및 전년 동기 대비 크게 감소했다. 오피스 빌딩 거래는 13건(67.5% 감소), 1.2181조 원(60.2% 감소)을 기록했다. GBD는 3건(87.0% 감소), CBD와 YBD는 각각 2건(60.0% 감소)의 오피스 빌딩 거래를 기록했다. 전반적인 투자 심리는 금리 인하와 함께 점진적으로 회복될 것으로 전망된다.  
     
• 주거용 부동산 시장 영향
  • 직주근접성 및 주택 가격 영향 분석: 업무지구로의 직주근접성은 주택 가격에 핵심적인 영향을 미치는 요소이다. 오피스 시장의 'Flight to Quality(FTQ)' 현상은 주거 시장에도 영향을 미쳐, 우량 입지의 고스펙 자산에 투자가 쏠리고 업무지구 간 격차가 벌어지면서 직주근접성이 좋은 지역의 집값 격차가 커질 것으로 전망된다. 과거 연구 결과, 강남권의 주택 가격 영향력은 지속적으로 강화되어 전통적 CBD를 넘어 주택 가격에 긍정적 영향을 미치는 유일한 중심지로 성장했다. 이는 투기적 요인보다는 10년 이상 지속된 누적된 변화의 결과로 분석된다. 반면, 전통적 CBD의 도시 재생 프로젝트는 주거 환경 개선보다는 상업/문화 재생에 초점을 맞추어 주택 가격에 부분적으로 부정적 영향을 미치기도 했다.   마곡지구는 '원그로브' 메가 오피스 입주로 인한 직주근접 수요로 주택 가격이 상승하고 있다. 여의도 아파트 단지들은 대부분 40~50년 된 노후 주택이 많아 신규 주거 상품에 대한 수요가 높으며, 재건축 활성화 정책으로 인해 아파트 가격이 상승하고 있다. 강남구(송파, 강남, 서초) 아파트 가격은 '상급지 갈아타기' 수요에 힘입어 상승세를 보이고 있으며 , 방배동 등지에서 신축 아파트 공급이 예정되어 있다. CBD 인접 지역은 1인 가구부터 다인 가구까지 다양한 수요가 존재하여 아파트 외에 도시형 생활주택, 오피스텔 등도 인기를 끌고 있다.  
• 주요 개발 및 재개발 프로젝트
  • 도심권(CBD) 재개발 현황: 서울시는 박원순 시장의 보존 중심 정책(90m 높이 제한)에서 오세훈 시장의 '녹지생태도심' 전략으로 전환하여 고밀도 개발과 녹지 공간 확보를 동시에 추진하고 있다. 2023년 2월 발표된 '2030 서울 도시·주거환경정비기본계획'을 통해 용적률 및 건축물 높이 제한 완화 인센티브가 제공되면서 도심권 재개발이 급증했다. 중구·종로구의 도시정비형 재개발 사업은 2021~2022년 각 3건에서 2024년 13건으로 4배 이상 증가했으며, 현재 총 35건이 업무시설 공급 목적으로 진행 중이다. 주요 프로젝트로는 양동, 세운상가, 을지로, 서소문 등지에서 2024년부터 2030년까지 15개 이상의 대규모 프로젝트가 진행 중이다. 특히 세운지구는 총 100만㎡ 규모의 재개발이 진행 중이며, 주상복합 단지(힐스테이트 세운 센트럴, 푸르지오 헤리시티 세운)도 포함된다. 서소문 11, 12지구에서는 176m 높이의 대규모 오피스 건설이 진행 중이다. 2031년까지 서울 전체 신규 오피스 공급의 83%가 도심권(CBD)에 집중될 예정이다.  
     
  • 강남권(GBD) 주요 개발 프로젝트:
    • 현대차 GBC (Global Business Complex): 당초 105층 1개 동으로 계획되었으나, 2025년 2월 현대차그룹은 54층 3개 동(각 242m)과 8~9층 높이의 저층부 시민 문화시설 2개 동으로 변경하는 개발 계획 제안서를 서울시에 제출했다. 이는 기존 양재동 본사의 공간 부족 문제 해결 및 그룹 통합 사옥 마련을 위함이다. 2020년 5월 착공했으나, 2025년 초까지 초기 터파기 단계(공정률 5%)에 머물러 있다. 1조 7,491억 원(2016년 합의)의 공공기여금 재협상 문제가 발목을 잡고 있으며, 서울시는 105층 건립을 전제로 인센티브를 제공했으므로 설계 변경에 따른 재협상을 요구하고 있다. 공시지가 상승(2017년 대비 2배 이상)으로 현재 공공기여금은 2조 원을 넘어설 것으로 추정된다. 2029년 완공을 목표로 하며 , 삼성동 일대 상권 활성화, 강남권 프라임 오피스 수요 증가, 주변 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 기대된다. 국제교류복합지구(MICE) 사업과의 시너지 효과도 예상된다.  
       
    • 기타 GBD 프로젝트: 서울시의 강남 테헤란로 고밀개발 촉진 정책으로 용적률 최대 1800%까지 허용되며 대형 오피스 개발이 탄력을 받고 있다. 서리풀 복합단지 개발, 코리아시티에어터미널 재개발 등이 진행 중이다. 강남구는 30개 역세권 중심으로 '강남형 콤팩트시티' 조성을 추진하며 주거·일자리·여가 서비스가 도보 10분 이내에 가능한 자족형 도시 공간을 구상하고 있다.  
       
  • 여의도권(YBD) 재건축 및 개발 계획:
    • 금융중심지 지구단위계획: 2024년 9월 확정된 계획에 따라 동여의도 일대가 국제 디지털 금융 중심지로 육성되며, 70층 이상(350m 이상) 초고층 오피스 건축 및 용적률 최대 1600%까지 허용된다.  
       
    • 주거 재건축: 여의도 내 12개 단지에서 재건축 사업이 추진 중이며, 서울시는 2026년 1월까지 12개 단지의 정비계획 결정을 완료할 목표를 세웠다. 광장아파트(최고 56층, 1,391가구) 등이 대표적이다. 재건축을 통해 선형 공원, 보행자 육교, 어르신 돌봄센터, 공공 임대주택(미리내집) 등 공공 시설이 확충될 예정이다.  
       
    • 교통 인프라: GTX-B, 신안산선 등 신규 광역 교통망이 계획되어 있으며, 여의도역에 복합환승센터 구축이 예정되어 있다.  
       
  • 모아타운 (Moatown): 서울시는 노후 저층 주거지 정비를 위한 '모아타운' 사업을 추진하고 있으며, 이는 소규모 주택 정비 사업을 블록 단위로 묶어 중층 아파트로 재개발하는 방식이다. 절차 간소화와 용도지역 상향, 용적률 증가 등 개발 혜택을 제공하여 사업성을 높인다. 2026년까지 100곳 지정, 3만 호 공급을 목표로 한다. 현재 서울시 25개 자치구에 총 109개소의 모아타운이 지정되었으며 , 주민 제안 방식으로 전환되고 있다.  
     
• 서울 CBD 부동산 시장의 주요 동향 분석 서울의 CBD 개발은 정책적 지원이 강력한 동인이 되지만, 이는 시장의 현실적 제약(건설비, 금리) 및 공공-민간의 이해관계 충돌(공공기여)과 끊임없이 상호작용한다. 정책이 개발의 문을 열어주지만, 최종적인 사업 추진은 경제적 타당성과 관계자 간의 원활한 협상에 달려있다. 이는 투자자에게 정책 변화의 방향성을 읽는 것만큼이나 개별 프로젝트의 재무 건전성, 시장 흡수 능력, 그리고 잠재적 갈등 요소를 면밀히 분석하는 것이 중요함을 시사한다. 정책 당국 또한 개발 촉진과 공공성 확보 사이에서 균형을 찾고, 예측 가능한 행정 절차와 유연한 협상 방안을 마련하는 것이 지속 가능한 도시 개발을 위해 필수적이다.
• 'Flight to Quality'는 단순한 오피스 선호 현상을 넘어 도시 내 자산 가치 재편의 핵심 동인으로 작용하고 있다. 최신식, 고품격 오피스에 대한 수요가 증가하면서, 이러한 오피스가 위치한 권역의 가치가 더욱 상승하고 있다. 이는 다시 해당 업무지구로의 직주근접성을 중시하는 고소득층 주거 수요를 견인하여 주거 부동산 가격의 상승을 부추긴다. 결과적으로, 서울의 부동산 시장은 업무지구의 품질과 접근성에 따라 가치 격차가 더욱 벌어지는 양극화가 심화될 것이다. 투자자들은 이러한 양극화 추세를 인지하고, 단순히 지역의 명성보다는 실제 업무 환경의 질과 직주근접성이 뛰어난 지역에 집중하는 전략이 필요하다. 정책 당국은 이러한 양극화가 도시 전체의 균형 발전을 저해하지 않도록, 상대적으로 소외될 수 있는 지역에 대한 인프라 개선 및 주거 환경 지원을 강화해야 할 것이다.

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이 표는 서울의 3대 주요 CBD별 오피스 시장의 핵심 지표들을 한눈에 비교할 수 있도록 제공하여, 각 권역의 상대적인 시장 상황과 추세를 파악하는 데 유용하다. 이는 투자자와 기업이 합리적인 의사결정을 내리는 데 필요한 데이터 기반의 정보를 제공한다.

지표 (Metric)	CBD (도심권)	GBD (강남권)	YBD (여의도권)	서울 전체 (Overall Seoul)	출처 (Source)
총 공급량 (2024년 12월 말 기준)	46%	29%	25%	9,960,000 sq m
신규 공급 (2024년)	-	-	TP타워 등	171,400 sq m
신규 공급 (2025년 예정)	KT광화문빌딩 West 등	-	원센티넬 등	-
공실률 (2024년 12월 말 기준)	2.8%	2.3%	6.2%	3.5%
공실률 (2025년 1분기 기준)	4.2%	3.8%	3.4%	6.4%
평균 명목 임대료 (2024년 4분기)	-	-	-	121,000원/평
평균 명목 임대료 (2025년 1분기)	111.7천 원/평	111.4천 원/평	96.1천 원/평	-
임대료 상승률 (2025년 전망)	-	약 3%	-	2~4%
평균 관리비 (2024년)	-	-	-	46,600원/평
거래량 (2025년 1분기, 건수)	2건	3건	2건	13건
거래금액 (2025년 1분기, 조 원)	0.7936	0.1674	0.0490	1.2181

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이 표는 서울의 주요 CBD에서 진행 중이거나 계획된 핵심 개발 프로젝트들을 요약하여, 미래 도시 경관과 잠재적 투자 기회를 빠르게 파악하는 데 유용하다. 각 프로젝트의 규모, 유형, 진행 단계 및 예상 공급 규모를 통해 향후 시장 변화를 예측하는 데 필요한 정보를 제공한다.

권역 (District)	프로젝트명 (Project Name)	주요 내용 (Key Details)	진행 단계 (Status)	예상 완공 (Expected Completion)	관련 출처 (Sources)
도심권 (CBD)	세운지구 재개발	총 100만㎡ 규모, 주상복합 및 생활형 숙박시설 포함	일부 착공, 일부 계획 중	2026년~2029년 (구역별 상이)
	서소문 11,12지구 재개발	176m 높이, 13.7만㎡ 오피스 건설	착공	2029년
	서울역 북부역세권 개발	5.4만 평 규모	계획 중	2029년
강남권 (GBD)	현대차 GBC (Global Business Complex)	54층 3개 동 + 저층부 문화시설 2개 동 (총 242m 높이)	터파기 단계, 추가 협상 중	2029년
	테헤란로 고밀개발	용적률 최대 1800% 허용, 높이 제한 폐지	정책 추진 중	-
	강남형 콤팩트시티	30개 역세권 중심 입체고밀복합개발, '10분 도시' 조성	정책 추진 중	-
여의도권 (YBD)	금융중심지 지구단위계획	70층 이상(350m+) 초고층 오피스 허용, 용적률 최대 1600%	계획 확정	-
	여의도 재건축 단지	12개 단지 재건축 추진, 광장아파트(56층, 1391가구) 등	정비계획 결정 목표	2026년 1월까지 (정비계획)
전체 서울	모아타운	노후 저층 주거지 소규모 재개발, 2~4년 내 사업 완료	총 109개소 지정	2026년까지 100곳 지정 목표

IV. 서울 CBD의 주요 과제 및 해결 노력 (Key Challenges and Resolution Efforts in Seoul's CBDs)

• 도심 공동화 현상 및 활성화 대책 CBD는 전통적으로 주야간 인구 격차가 커서 도심 공동화 현상(Urban Hollowing)을 겪는다는 인식이 있었다. 이는 특정 도시 지역에서 인구 감소, 경제 활동 위축, 인프라 투자 부족 등이 복합적으로 발생하여 물리적, 사회적, 경제적 퇴락으로 이어지는 현상을 의미한다. 이러한 문제의 원인으로는 노후화된 기반 시설과 사회경제 시스템의 변화 등이 지목된다.   도심 공동화를 해결하기 위한 노력은 다각적으로 이루어지고 있다. 경제, 사회, 물리, 문화적 측면을 아우르는 포괄적인 접근 방식이 필요하며 , 지역 주민과 지역사회 단체의 참여를 통해 실질적인 요구를 반영하는 것이 중요하다. 장기적인 비전과 전략 계획을 수립하여 경제 개발, 주택, 인프라 개선, 사회 서비스 등을 포괄해야 한다. 주거, 상업, 레크리에이션 공간을 결합한 복합 용도 개발과 비어 있거나 활용도가 낮은 건물을 새로운 목적으로 재사용하는 적응형 재사용(Adaptive Reuse)이 장려된다. 특히, 도심에 적합한 주거 공간을 제공하여 공동화 문제를 해결하고 환경 개선, 공동체 형성, 도심 활동 증대 등의 긍정적 효과를 창출할 수 있다. 도로, 대중교통, 공원 등 인프라 업그레이드와 보행자 친화적인 거리 조성도 필수적이다. 중소기업 및 소상공인 창업 지원, 저소득층을 위한 주택 지원, 문화 및 예술 활성화, 민관 파트너십 구축, 안전 및 지역사회 복지 증진, 지속 가능한 개발 및 녹색 도시 활성화 등 다양한 방안이 추진된다. 최근에는 서울 도심에서 모든 것이 해결 가능하다는 인식으로 인해 도심권 인구가 늘어나면서 도심 공동화 현상이 옛말이 되고 있다는 분석도 나온다.  
• 교통 체증 문제 및 개선 방안 CBD는 높은 유동 및 교통 밀도를 특징으로 하며 , 서울의 주요 업무지구, 특히 강남구와 송파구는 수도권 남동부에서 서울로 진입하는 주요 관문 역할을 하여 상습적인 교통 체증을 겪고 있다. 도심에 집중된 버스 노선은 통행 시간 증가와 서비스 품질 저하로 이어진다.   교통 체증 개선을 위한 노력은 다음과 같다. 중앙버스전용차로(CBEL) 네트워크를 완결하고 도심 순환 CBEL(종로, 의주로, 퇴계로, 삼일로)을 구축하여 버스 운행 속도를 획기적으로 개선할 수 있다. 도심 경유 노선을 20% 우회시킬 경우 버스 운행 속도가 51% 개선될 것으로 분석된다. 강남구는 주요 간선도로에 저공해 셔틀버스를 운행하고, 시계(市界) 부근에 환승센터를 조성하여 자가용 이용자의 대중교통 전환을 유도할 계획이다. 송파구는 복정역 환승센터를 활용하여 잠실역의 혼잡을 줄이는 방안을 추진한다.   또한, 보행자 친화적인 도시 조성을 위해 보행자 시설을 확충하고, 역세권에 업무시설을 집중시켜 보행자 통행을 유도하는 방안이 제시된다. 청계천, 홍대 앞 등 보행량이 많은 곳에 '차 없는 거리'를 운영하는 것도 교통 수요 관리 정책의 일환이다. 첨단 신호 체계 확대, 긴급 차량 우선 통행 시스템 도입 등 교통 시스템 개선도 추진된다. 주차 상한제 개선 및 스마트 무인 주차 시스템 도입을 통해 주차 효율성을 높이는 방안도 모색된다. 장기적으로는 도시 구조를 개편하여 원거리 통행을 근거리로 바꾸고, 보행자 통행을 늘리는 노력이 바람직하다.  
• 노후화 및 재개발 과정의 주민 갈등, 투기 세력 유입 서울의 노후 저층 주거지 정비를 위한 모아타운 사업은 낡은 주택 밀집 지역의 주거 환경을 개선하고 주택 공급을 확대하는 것을 목표로 한다. 이 사업은 절차 간소화, 용도지역 상향, 용적률 증가 등 개발 혜택을 제공하여 사업성을 높이고, 2~4년 내에 사업 완료를 목표로 한다. 그러나 이러한 재개발 과정에서는 주민 갈등과 투기 세력 유입이라는 문제점이 빈번하게 발생한다.   주민 갈등의 주요 원인은 사업성 부족, 재산권 문제, 개발 비용 부담 등이다. 특히 다가구 주택 소유주는 임대 수익 상실을 우려하여 반대하는 반면, 다세대 주택 소유주는 사업에 호의적인 반응을 보인다. 일부 투기 세력이 유입되면서 부동산 가격이 상승하고, 이는 갈등을 심화시키며 사업 해제 위험으로 이어지기도 한다. 높은 동의율(조합 설립 80%, 주민 제안 60%) 확보의 어려움도 사업 추진의 걸림돌이다.   이러한 문제를 해결하기 위해 서울시는 '모아타운 공공관리' 도입을 통해 주민 의견 반영 및 사업 신속화를 지원하고 , 행정적 지원을 강화하여 갈등을 완화하고 있다. 투기 억지 대책으로는 주민 제안 동의 기준 강화(2022년 이후 매입 건축물 소유자 동의율 30% 미만 시 불허)와 토지거래허가구역 지정 등이 시행된다. 갈등 코디네이터 파견 및 세입자 갈등 조정 협의체 마련, 주민 설명회 개최 등 소통 강화 노력도 병행된다. 이주비 및 이주 대책 마련을 통해 주민들의 경제적 부담을 완화하는 노력도 이루어진다.  
• 공공기여 및 정책적 논란 (예: GBC 공공기여금 재협상) 현대차 GBC(Global Business Complex) 개발 사업은 공공기여금 재협상으로 인해 장기간 논란의 중심에 있었다. 당초 105층 1개 동으로 계획되었던 GBC는 2025년 2월 현대차그룹이 54층 3개 동으로 변경하는 개발 계획 제안서를 서울시에 제출하면서 새로운 국면을 맞았다. 새로운 계획은 사옥, 전망 공간으로 활용될 고층 3개 동과 시민 문화시설로 조성되는 8~9층 저층부 2개 동을 포함한다.   핵심 쟁점은 2조 원대에 달하는 공공기여금 재협상이다. 2016년 105층 건립을 전제로 합의된 1조 7,491억 원에 105층 감면분 2,336억 원이 더해진 최소 1조 9,827억 원이 협상의 시작점이 될 것으로 예상된다. 서울시는 105층 건립을 전제로 용적률 상향 등 인센티브를 제공했으므로, 54층 건립은 '중대한 변경'으로 보고 재협상을 요구하고 있다. 현대차그룹은 공사비 급등을 이유로 설계 변경이 불가피하다는 입장이다.   이러한 공공기여금 논란과 설계 변경으로 인해 GBC는 2020년 5월 착공 이후 4년이 지났음에도 공정률이 5% 안팎에 머물러 있다. 공사 지연은 인근 시민들의 교통 불편, 재산권 침해(토지거래허가제), 핵심 부지의 장기 유휴화로 인한 사회적 손실 등을 야기하고 있다. 서울시는 전문가·민간·공공으로 구성된 협상조정협의회를 통해 추가 협상을 진행할 예정이며 , 경제 침체를 고려하여 행정 절차를 신속히 진행할 방침이다. 현대차그룹은 서울시의 요구를 수용할 가능성이 높으며, 2029년 완공을 목표로 하고 있다.   도시 재생 정책의 양면성: 도시 재생 정책은 노후화된 도시 환경을 개선하고 주택 공급을 확대하는 데 필수적이지만, 그 과정에서 새로운 도전을 야기한다. 모아타운과 같은 소규모 정비 사업은 신속한 개발을 목표로 인센티브를 제공하지만, 이는 종종 주민 간의 갈등과 투기적 투자를 유발하여 사업 지연이나 무산의 위험을 높인다. 또한, GBC 사례에서 보듯이 대규모 개발 프로젝트는 공공 기여에 대한 이견으로 인해 장기간 표류할 수 있으며, 이는 도시 전체에 경제적, 사회적 손실을 초래한다. 따라서 정책 당국은 개발을 장려하는 동시에 사회적 형평성을 확보하고, 투기를 억제하며, 공공-민간 협력의 투명하고 예측 가능한 프레임워크를 구축하는 데 더욱 노력을 기울여야 한다.   다핵화된 서울의 교통 관리 과제: 서울은 다핵 도시 구조로 진화하면서 업무 중심지가 분산되었지만, 교통 혼잡 문제는 여전히 주요 과제로 남아있다. 전통적 CBD뿐만 아니라 강남권과 같은 신흥 업무 중심지에서도 교통 체증은 일상적인 문제이다. 교통 문제 해결을 위한 중앙버스전용차로, 셔틀버스, 환승센터 구축, 보행자 친화 환경 조성 등 다양한 노력이 이루어지고 있지만 , 일부 연구에서는 통근 수단 선택에 있어 물리적 거리보다 소득 수준, 자가용 소유 여부 등 사회경제적 요인이 더 큰 영향을 미 미친다고 분석한다. 이는 교통 관리 전략이 단순히 물리적 인프라 확충을 넘어, 시민들의 통행 행태를 유발하는 사회경제적 요인을 고려한 다차원적인 접근이 필요함을 시사한다. 즉, 대중교통의 편의성과 매력을 높여 자가용 이용을 줄이고, 각 업무지구 내 직주근접성을 강화하여 통행량 자체를 줄이는 통합적 도시 계획이 요구된다.  

V. 서울 CBD의 미래 전망 및 트렌드 (Future Outlook and Trends of Seoul's CBDs)

• 향후 오피스 공급 전망 및 시장 변화 (2030년까지) 서울 오피스 시장은 향후 대규모 공급 증가에 직면할 것으로 예상된다. 2031년까지 서울의 A급 오피스 면적은 현재 대비 45% 증가한 약 471만㎡가 추가 공급될 것으로 전망된다. 이 중 83%에 해당하는 389만㎡가 도심권(CBD)에 집중될 예정이며, 이는 CBD를 강남권(GBD)의 2배, 여의도권(YBD)의 3배 규모로 확대시킬 것으로 예상된다. 특히 2029년은 CBD에만 36.6만 평 규모의 오피스가 공급되는 공급 정점이 될 것으로 예측된다.   이러한 대규모 공급은 CBD의 공실률을 2030-2031년까지 20-24% 수준으로 끌어올릴 수 있다는 우려를 낳고 있다. 이는 자연 공실률(5%)을 크게 상회하는 수치이다. 공급 증가는 시장의 주도권을 임대인에서 임차인으로 전환시키고, 임차인에게 더 많은 선택지를 제공할 것이다. 다만, 공사비 및 금리 인상, 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제 등으로 일부 프로젝트가 지연될 가능성도 있어, 실제 공급량이 예상보다 줄어들 경우 과잉 공급 위험이 완화될 수 있다.   오피스 시장의 수요는 IT 및 금융 산업의 지속적인 성장과 한국의 높은 오피스 복귀율(약 70%)에 의해 견인될 것으로 보인다. 그러나 공급 과잉 상황에서는 안정적인 임차인 구성 유지, 공실률 관리, 그리고 잠재적인 임대료 하락에 대한 대비가 중요해질 것이다. 전략적 투자자들은 이러한 시기에 상대적으로 유리한 가격으로 프라임 오피스를 확보할 기회를 찾을 수 있다.  
• 하이브리드 워크 환경의 영향 및 오피스 공간 재편 팬데믹 이후 오피스 시장은 임대인 우위 시장으로 전환되었고, 낮은 공실률과 높은 임대료 상승률이 지속되면서 기업들은 새로운 사무 공간을 모색하게 되었다. 하이브리드 워크(Hybrid Work) 환경의 확산은 오피스 공간 재편의 주요 동력으로 작용한다. 많은 기업들이 유연성, 포괄성, 지원성, 보안성, IT 관리성을 특징으로 하는 하이브리드 워크 모델을 지원하기 위해 물리적 공간을 재설계하는 것을 고려하고 있다.   하이브리드 워크는 기업들이 사무실 공간을 유지하면서도 현장 근무와 원격 근무를 선호하는 직원 모두를 포용할 수 있는 해결책으로 제시된다. 그러나 경제 불확실성 속에서 일부 기업들은 사무실 공간을 축소하거나 재평가하고 있으며 , 비용 절감을 위해 도심 외곽으로 이전하는 대기업 사례도 나타나고 있다. 그럼에도 불구하고 'Flight to Quality' 현상은 여전히 강하게 나타나, 수요가 프라임급의 현대적인 오피스 공간으로 집중되는 경향을 보인다. 또한, 높은 공실률을 겪는 복합 쇼핑몰들이 오피스 공간으로 용도 변경되는 사례는 시장의 적응력을 보여주는 변화이다.  
• 서울시 도시 계획 및 정책 방향 (예: 고밀도 개발, 녹지생태도심) 서울시는 미래 도시 경쟁력 강화를 위한 장기적인 도시 계획과 정책 방향을 제시하고 있다. 오세훈 시장은 '녹지생태도심' 재창조 계획을 통해 고밀도 개발과 녹지 공간 확보를 동시에 추진하며, 건물 높이 제한을 완화하는 인센티브를 제공하고 있다. '2030 서울 도시·주거환경정비기본계획'은 개발 사업자가 용적률 및 건축물 높이 제한 완화를 활용하여 사업성을 크게 개선할 수 있도록 지원한다.   '100년 서울 도시비전 및 미래공간 전략계획'은 서울을 다층·다기능의 '입체복합도시'로 구현하고, 한강을 중심으로 물길·숲길로 사람을 연결하며 도시 밀도와 삶의 형태를 재정의하는 것을 목표로 한다. 이는 서울만의 자연 환경적 장점을 국가 경쟁력의 핵심으로 삼겠다는 비전을 담고 있다.   구체적인 지역 개발 계획으로는, 창동·상계 지역을 수도권 동북부의 신경제 중심지(CBD)로 육성하여 8만 개의 일자리를 창출하고 , 강남구는 30개 역세권 중심으로 주거·일자리·여가 등 핵심 서비스를 도보 10분 이내에 제공하는 '강남형 콤팩트시티' 조성을 추진한다. 또한 '워커블 그린웨이' 구축을 통해 보행 친화형 도시로 전환하고, 테헤란로, SETEC, 수서, 세곡을 신성장 혁신 거점으로 육성할 계획이다. 여의도는 국제 금융 및 문화 중심지로의 비전을 가지고 재건축 및 신규 교통 인프라 구축을 통해 글로벌 경쟁력을 강화할 예정이다.  
• 글로벌 경쟁력 강화를 위한 전략 서울은 CBD를 중심으로 글로벌 경쟁력을 강화하기 위한 다양한 전략을 추진하고 있다. 테헤란로 지구단위계획과 같은 정책을 통해 고밀도 개발을 촉진하여 해외 투자를 유치하고 , 여의도를 디지털 금융 특구 및 국제 디지털 금융 중심지로 육성하여 금융 허브로서의 입지를 다지고 있다. 국제교류복합지구(MICE) 개발과 SETEC의 MICE 기능 강화는 국제 비즈니스 및 문화 교류의 거점을 마련하는 데 기여한다.   우수한 인재 확보를 위해 자동차 및 테크 기업들이 고품질 오피스 공간을 선호하는 'Flight to Quality' 현상도 글로벌 인재 유치에 긍정적인 영향을 미친다. 또한, GTX, UAM(도심항공모빌리티), 자율주행차, 간선도로 지하화, 광역복합환승센터 등 광역 교통망 연결성 강화를 통해 글로벌 접근성을 높이고 있다.   다가오는 공급 충격과 권역별 차별화된 영향: 다양한 보고서에서 2030년까지 서울 오피스 시장에 대규모 신규 공급이 예상되며, 특히 도심권(CBD)에 집중될 것으로 전망한다. 이러한 공급 집중은 CBD의 공실률을 크게 높일 수 있는 반면 , 강남권(GBD)과 여의도권(YBD)은 상대적으로 안정적인 공실률을 유지할 것으로 예상된다. 이는 서울 오피스 시장 내에서 권역별로 공급-수요 역학 관계와 시장 건전성에서 현저한 차이가 발생할 것임을 의미한다. 따라서 투자자들은 도심권의 경우 임차인 유치 전략과 건물 차별화에 집중해야 하며, 강남권과 여의도권은 안정적인 수익률을 기대할 수 있지만 높은 진입 비용을 고려해야 한다.   도시 계획의 전략적 역할과 미래 CBD 경쟁력: 서울시는 '녹지생태도심', '100년 서울 도시비전' 등 장기적이고 전략적인 도시 계획을 통해 도시의 밀도를 재정의하고 녹지 공간을 통합하며 글로벌 경쟁력을 강화하고자 한다. 이러한 계획은 대규모 인프라 투자 및 MICE 산업 개발과 연계되어 있다. 이는 서울 CBD의 미래 성공이 단순히 시장의 힘에만 의존하는 것이 아니라, 도시 계획 전략의 선견지명과 실행력에 크게 좌우될 것임을 시사한다. 기업과 투자자들은 이러한 장기 비전에 발맞춰 각 지역의 정책적 인센티브와 인프라 개발을 이해하는 것이 기회를 극대화하는 데 중요할 것이다. 서울은 이러한 노력을 통해 CBD를 단순한 지역 경제의 엔진을 넘어 글로벌 네트워크의 핵심 거점으로 포지셔닝하고 있다.  

VI. 결론 및 제언 (Conclusion and Recommendations)

• 종합 분석 및 시사점 서울의 중심업무지구는 단일 핵심에서 다핵 구조로 진화하며 각 권역별로 기능적 특화가 심화되는 역동적인 변화를 겪고 있다. 오피스 시장은 'Flight to Quality' 현상에 따라 고품질 프라임 오피스에 대한 수요가 집중되는 반면, 전통적 도심권은 대규모 신규 공급으로 인한 잠재적 공실률 상승에 직면할 수 있다. 주거 시장은 직주근접성이 핵심 요소로 작용하며, 업무지구의 품질과 접근성에 따라 주택 가치의 양극화가 심화되는 추세이다. 현대차 GBC와 모아타운 같은 주요 개발 프로젝트는 서울시의 도시 재생 및 주택 공급 의지를 보여주지만, 주민 갈등, 투기 세력 유입, 공공 기여금 협상 등 복합적인 과제를 안고 있다. 서울시의 장기적인 도시 계획은 고밀도 개발, 녹지 공간 확보, 글로벌 경쟁력 강화를 목표로 하며, 대규모 인프라 투자를 통해 미래 도시의 청사진을 그리고 있다.
• 지속 가능한 CBD 발전을 위한 정책적, 투자적 제언
  • 정책적 제언:
    • 균형 잡힌 개발 유도: 특정 CBD, 특히 전통적 도심권의 과잉 공급 위험을 완화하고 각 권역 간 균형 잡힌 개발을 유도하는 정책을 추진해야 한다.
    • 재개발의 사회적 형평성 확보: 모아타운 등 재개발 프로젝트에서 투명한 주민 참여, 공정한 보상, 효과적인 갈등 해결 메커니즘을 강화하여 사회적 형평성을 확보하고 원주민 재정착률을 높여야 한다.
    • 투기 억제 및 시장 안정화: 토지거래허가구역 지정, 동의율 요건 강화 등 투기 억제 대책을 지속적으로 모니터링하고 시장 상황에 맞게 조정하여 시장 왜곡을 방지해야 한다.
    • 통합적 인프라 및 도시 계획: 대중교통 및 녹색 인프라에 대한 전략적 투자를 지속하고, 모든 업무지구에 걸쳐 원활한 연결성과 삶의 질 향상을 도모하는 통합적 도시 계획을 추진해야 한다.
    • 유연한 도시 계획: 하이브리드 워크 등 변화하는 업무 환경과 시장 수요에 유연하게 대응할 수 있는 도시 계획을 수립하고, 주거, 상업, 녹지 공간이 통합된 복합 용도 개발을 장려하는 인센티브를 고려해야 한다.
    • 투명한 공공 기여 프레임워크: 대규모 민간 개발 사업에서 공공 기여에 대한 명확하고 예측 가능한 프레임워크를 수립하여 분쟁을 최소화하고 공공 편익이 효율적으로 실현되도록 해야 한다.
  • 투자적 제언:
    • 다각화된 포트폴리오: 서울의 다양한 업무지구별로 상이한 위험-수익 프로파일과 성장 궤적을 고려하여 포트폴리오를 다각화하는 전략이 필요하다.
    • '질' 중심 투자: 'Flight to Quality' 트렌드에 맞춰 프라임급의 고품질 오피스 자산에 대한 투자를 우선시해야 한다. 이러한 자산은 가치를 유지하고 안정적인 임차인을 유치할 가능성이 높다.
    • 성장 거점 인접성: 주거용 부동산 투자 시에는 직주근접성이 뛰어난 지역, 특히 새롭게 부상하는 업무지구와의 접근성이 좋은 지역에 집중해야 한다.
    • 재개발 프로젝트 심층 분석: 재개발 프로젝트(예: 모아타운)에 투자할 경우, 주민 동의율, 사업성, 잠재적 갈등 요인, 정책 변화 가능성 등을 면밀히 분석하는 심층 실사를 수행해야 한다.
    • 장기적 관점 유지: 서울시의 야심 찬 도시 개발 계획은 장기적인 관점에서 상당한 가치 창출과 변화를 가져올 것이므로, 장기적인 투자 관점을 유지하는 것이 중요하다.