한남 재정비 촉진지구 재개발 사업 분석 보고서

1. 서론: 서울 최대 규모 재개발, 한남뉴타운의 위상

한남 재정비 촉진지구는 서울 용산구 한남동 일대에 걸쳐 진행되는 서울 최대 규모의 재개발 사업으로, 대규모 고급 주거 단지 조성을 목표로 한다. 이 지구는 한남2, 3, 4, 5구역 등 여러 구역을 포함하며, 노후 불량 주택이 밀집되고 도로, 공원 등 기반 시설이 열악했던 지역의 주거 환경을 개선하고 기반 시설을 확충하는 데 중점을 둔다.  

 

사업의 궁극적인 목표는 사람과 장소 중심의 매력적인 지형 순응형 주거지를 조성하여, 남산 자락의 구릉지 경관을 보존하면서도 쾌적한 정주 환경을 제공하는 것이다. 또한, 남산과 한강 등 주변 지역을 고려한 종합적이고 광역적인 계획 수립을 통해 효율적인 연계를 도모하고, 체계적인 사업 진행의 기틀을 마련하고자 한다. 이러한 비전은 한남뉴타운이 강북의 부촌을 넘어 '황제 뉴타운'으로 도약할 것이라는 기대를 모으고 있다.  

 

본 보고서는 한남뉴타운 재개발 사업의 현황, 주요 구역별 진행 상황, 그리고 이 사업이 부동산 시장에 미치는 영향과 투자 시 고려해야 할 사항들을 심층적으로 분석한다.

2. 한남뉴타운 주요 구역별 재개발 현황 및 특징

한남 재정비 촉진지구는 총 5개 구역으로 나뉘어 재개발이 진행되거나 추진되고 있다. 각 구역은 고유한 특징과 진행 단계를 보이며, 이는 전체 한남뉴타운의 미래를 형성하는 중요한 요소로 작용한다.

2.1. 한남1구역: 신속통합기획 재개발 재도전

한남1구역은 2017년 정비구역에서 해제되며 사업이 한 차례 무산된 바 있다. 이는 주로 이태원 상가 소유주들의 반대에 기인한 것으로 알려졌다. 그러나 이후 시세가 하락하고 상권이 침체되면서 재개발에 대한 주민들의 열망이 다시 커졌고, 공공재개발 및 신속통합기획에 재도전하게 되었다.  

 

2025년 2월 28일, 한남1구역은 서울시 신속통합기획 재개발 사업지로 재선정되며 새로운 전환점을 맞이했다. 다만, 원래 53,350㎡에 이르던 사업지 규모가 44,034㎡로 축소되어 진행될 예정이다. 이 구역은 지하철 6호선 이태원역에 인접한 초역세권 입지를 자랑하며, 지하 4층부터 최고 25층 높이로 약 1,000세대 규모의 주거 단지 조성이 예상된다. 또한 제2종 일반주거지역 및 고도지구에 속한다. 구역 내 외교부 소유의 토지(4개 필지, 총 4,075㎡)가 포함되어 있어, 향후 사업 추진 시 외교부와의 협의가 필요한 부분이 있다.  

 

2.2. 한남2구역: 관리처분인가 준비 및 시공사 선정

한남2구역은 용산구 보광동 272-3번지 일대 111,580㎡ 면적에 걸쳐 재개발이 진행된다. 사업 계획에 따르면 최고 14층 높이의 아파트 30개 동, 총 1,537세대가 신축될 예정이며, 이 중 1,299가구는 분양, 238가구는 임대 물량이다.  

 

시공사는 2022년 11월 대우건설이 선정되었으며, 단지명으로 '한남써밋'을 제안했다. 현재 한남2구역은 관리처분인가를 준비 중이며, 동시에 촉진계획 변경을 진행하고 있다. 촉진계획 변경 시 총 세대수는 기존 1,537세대에서 1,369세대로 조정될 예정이다. 조합원 분양 신청은 이미 완료된 상태이며, 조합원 수가 909명으로, 84㎡ 이상 세대수가 897세대에 달해 전환 다세대를 제외하면 모든 조합원이 84㎡ 타입을 배정받을 수 있을 것으로 예상된다.  

 

교통 측면에서는 지하철 6호선 이태원역이 가까워 대중교통 접근성이 우수하며, 구역 내 보광초등학교가 위치하여 교육 환경도 양호하다. 또한 인근에 유엔사 및 수송부 부지 복합개발이 예정되어 있어 주변 환경 개선에 대한 기대가 크다.  

 

2.3. 한남3구역: '단군 이래 최대 재개발' 철거 진행 중

한남3구역은 서울 용산구 한남동 686번지 일대에 위치하며, 총 면적 39만㎡에 달하는 '단군 이래 최대 재개발 사업'으로 불린다. 총 사업비는 7조원, 공사비만 1조 8,880억원에 이른다. 이 구역은 지하 6층부터 지상 22층까지, 197개 동, 총 5,816세대(임대 876가구) 규모의 매머드급 대단지로 재탄생할 예정이다.  

 

시공사는 2020년 현대건설이 선정되었으며, 하이엔드 브랜드인 '디에이치 한남'을 적용하여 건설될 것이다. 주요 진행 단계는 매우 빠르다. 2023년 관리처분인가를 받은 후 같은 해 10월부터 이주를 시작했으며, 2024년 2월 26일부터는 본격적인 철거 공사에 돌입했다. 2023년 10월 30일부터 2024년 5월 15일까지 이주가 진행되었고, 이주율은 99.3%로 거의 완료된 상태이다. 입주 목표 시기는 2029년으로 설정되어 있다.  

 

교통 환경은 경의중앙선 한남역과 6호선 이태원역 사이에 위치하며, 한남대교를 통해 강남으로의 접근성이 매우 우수하다. 강변북로와 올림픽대로를 통한 차량 이동도 편리하다. 또한 한강과 남산타워의 뛰어난 조망권이 기대되며, 잠원한강공원, 한강, 매봉산공원, 용산공원 등 풍부한 자연 환경을 누릴 수 있다. 단지 내부적으로는 대단지 프리미엄을 살려 다양한 커뮤니티 시설이 잘 갖춰질 예정이며, 초등학교 신설도 계획되어 있다. 특히 대형 평수 비율이 16.3%에서 23.7%로 증가한 점도 주목할 만하다.  

 

2.4. 한남4구역: 삼성물산 시공사 선정 및 건축심의 통과

한남4구역은 용산구 보광동 360번지 일대 160,156㎡ 면적에 걸쳐 재개발이 추진된다. 이 구역에는 지하 7층부터 지상 최고 22층 높이의 51개 동, 총 2,167세대(임대 326가구)가 들어설 예정이다.  

 

시공사는 2025년 1월 삼성물산이 선정되었다. 삼성물산은 시공능력평가 11년 연속 1위의 건설사로, 한남뉴타운 내 첫 '래미안' 아파트 단지를 건설하게 된다. 2024년 5월 건축심의를 통과하며 사업 추진에 속도를 내고 있다. 한남4구역은 다른 구역에 비해 구역 면적 대비 일반분양분 비율이 높아 사업성이 우수한 것으로 평가된다. 총 2,331세대 중 일반분양 세대는 815세대로 약 34%에 해당한다.  

 

주요 특징으로는 조합원 100% 한강 조망을 목표로 하고 있으며, 여름철 침수 피해를 겪었던 저지대 문제를 해결하기 위해 지반고를 기존 14.5m에서 18.5m로 높이는 방안을 추진 중이다. 이는 주거 쾌적성 및 안정성 확보에 기여할 것으로 보인다.  

 

2.5. 한남5구역: DL이앤씨 시공사 선정

한남5구역은 용산구 동빙고동 60번지 일대 183,707㎡ 면적에 걸쳐 재개발이 진행된다. 이 구역은 지하 6층부터 지상 23층까지 53개 동, 총 2,592세대의 공동주택과 1개 동의 판매·업무시설(오피스텔 146호실)로 조성될 예정이다. 이 중 공공주택은 384가구이다.  

 

시공사는 2025년 5월 DL이앤씨가 선정되었으며, '아크로 한남' 브랜드를 적용할 것이다. 2021년 10월 재정비촉진계획 변경안이 통과되었고, 2024년 4월 건축심의를 통과하며 사업이 순조롭게 진행되고 있다. 한남5구역은 한남뉴타운 내에서 평지 비율이 높고 한강 조망 면적이 가장 넓다는 지리적 강점을 가진다. 또한 반포대교, 서빙고로, 잠수교 북단 지하차도 등이 만나는 교통 요충지에 위치하여 접근성이 뛰어나다.  

 

3. 한남뉴타운 재개발의 시장 영향 및 투자 고려사항

한남뉴타운 재개발은 서울 부동산 시장에 상당한 영향을 미치며, 투자자들에게도 중요한 고려 사항을 제시한다.

3.1. 부동산 시장 영향 및 가치 전망

한남뉴타운 5개 구역의 재개발이 완료되면 약 1만 가구 이상의 대규모 한강변 고급 아파트 단지가 형성될 것으로 기대된다. 이러한 대규모 고급 주거 단지 조성은 서울의 주택 시장, 특히 강북 지역의 부동산 가치를 재편할 잠재력을 가지고 있다.  

 

실제로 재개발 사업이 탄력을 받으면서 한남뉴타운 매물에 대한 프리미엄이 상승하는 추세가 관찰된다. 연초 10억 원 안팎이던 프리미엄이 최근 12억~14억 원대로 올랐으며, 한강 조망권을 갖춘 전용 84㎡ 아파트의 매물 호가는 20억 원 중후반대에 형성되어 있다. 일부 급매물의 경우 20억 원 초반에도 투자가 가능하며, 30평형 매물은 15억 원, 20평형은 10억 원 정도의 투자금으로 진입이 가능한 사례도 있었다.  

 

부동산 전문가들은 한남뉴타운의 새 아파트가 3.3㎡당 1억 원 고지를 돌파할 가능성이 높다고 분석한다. 이는 서울 외곽의 중저가 아파트 시장에 매수 타이밍이 도래하고 있다는 시각과 함께, 공급 부족으로 인해 전세 가격이 선행하여 상승할 것이며, 이는 결국 매매가에도 영향을 미칠 것이라는 전망과 연결된다.  

 

또한 현대건설은 한남뉴타운을 포함한 압구정, 성수, 반포를 잇는 '한강변 H벨트' 구축 전략을 통해 초고층 프리미엄 주거 벨트를 조성하고, 이를 기반으로 7년 연속 시공능력평가 1위 달성을 목표로 하고 있다. 이러한 대형 건설사의 적극적인 참여는 한남뉴타운의 고급 주거 단지로서의 위상을 더욱 공고히 할 것으로 예상된다.  

 

3.2. 투자 리스크 및 진입 장벽

한남뉴타운 재개발 사업은 높은 미래 가치에도 불구하고 여러 투자 리스크와 높은 진입 장벽을 수반한다.
가장 큰 진입 장벽 중 하나는 높은 투자금이다. 대출 없이 현금으로 투자할 경우 28억 원, 대출을 최대한 활용하더라도 20억 원 초반대의 투자금이 필요하다. 또한, 한남뉴타운이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 재개발 및 재건축 입주권을 매수할 때 관할 구청의 허가를 받아야 한다. 이는 실거주 의무를 수반할 수 있으며, 기존 주택 처분 기한(허가일로부터 6개월) 등 추가적인 규제가 적용될 수 있다. 다만, 토지거래허가구역 규제가 아파트에만 적용되어, 대부분 빌라와 주택으로 구성된 한남뉴타운은 실거주 의무를 피할 수 있는 투자처로 부상하기도 했다. 재건축초과이익환수제 또한 잠재적인 부담으로 작용할 수 있다. 이 제도는 재건축으로 인한 초과 이익에 부담금을 부과하는 것으로, 한남연립 등 일부 단지에는 이미 부담금이 통지된 사례가 있다.  

 

또 다른 중요한 리스크 요인은 '고도제한'이다. 남산 경관 보호를 위해 한남뉴타운은 최고 90m(최고 20층대)의 고도 제한 규제를 받고 있다. 이는 한강변의 다른 아파트들이 50층 이상으로 지어지는 것과 대조되며, 사업성 및 주거 쾌적성 저해에 대한 우려가 제기된다. 비록 고도 제한 완화에 대한 논의가 진행 중이지만, 서울시의 기존 지침 변경이 선행되어야 하므로 현실적인 어려움이 존재한다.  

 

사업 지연 가능성도 무시할 수 없는 리스크이다. 정부 정책, 서울시 정책, 소송, 조합 내부 갈등, 시공사 교체 논란 등 다양한 변수가 사업 진행 속도에 영향을 미칠 수 있다. 실제로 한남2구역에서는 시공사 교체 논란이 있었고, 한남5구역 시공사 선정 입찰이 유찰되는 등 사업 지연 요인이 발생하기도 했다. 사업시행계획(안)에 대한 조합원 동의 부족으로 논의가 내년으로 미뤄지는 사례도 있었다. 이러한 불확실성들은 투자자들에게 추가적인 위험을 의미한다.  

 

4. 결론 및 제언

한남 재정비 촉진지구 재개발 사업은 서울 용산구의 핵심 입지에서 진행되는 대규모 프로젝트로, 완료 시 약 1만 가구 이상의 고급 주거 단지가 조성될 것으로 기대된다. 이는 한강 조망권과 남산 인접성이라는 독보적인 지리적 강점을 바탕으로, 서울의 새로운 주거 랜드마크이자 '황제 뉴타운'으로 자리매김할 잠재력을 가지고 있다. 현대건설, 삼성물산, DL이앤씨 등 국내 주요 건설사들의 참여는 이러한 기대감을 더욱 높이는 요인이다.
그러나 한남뉴타운 투자에는 높은 진입 장벽과 여러 리스크가 따른다. 토지거래허가구역 지정, 재건축초과이익환수제, 그리고 남산 고도제한과 같은 규제는 사업성과 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있다. 또한, 조합 내부 갈등이나 시공사 선정 문제 등 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 변수들은 사업 지연으로 이어질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요하다.
따라서 한남뉴타운에 대한 투자를 고려하는 주체는 다음과 같은 점을 염두에 두어야 한다. 첫째, 각 구역별로 사업 진행 속도와 특징, 그리고 예상되는 공급 시기가 다르므로, 개별 구역의 사업성 및 규제 현황을 심층적으로 분석해야 한다. 둘째, 높은 투자금과 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하다. 셋째, 부동산 시장의 동향과 정부 및 서울시의 정책 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필수적이며, 필요시 부동산 전문가의 자문을 구하여 현명한 투자 판단을 내리는 것이 바람직하다.

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링크:

• 한남뉴타운 나무위키
• 현대건설 한강변 H벨트 전략 기사
• 서울시 재정비촉진지구 정보몽땅

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