한남동 유엔사 부지 복합개발 프로젝트: '더 파크사이드 서울' 심층 분석 보고서

I. 프로젝트 개요 및 역사적 배경

위치 및 과거 용도

'더 파크사이드 서울' 프로젝트는 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대에 위치하며, 총 대지면적 44,935㎡, 시행 면적 51,753㎡에 달하는 대규모 부지에 조성됩니다. 이 부지는 과거 유엔군사령부(UN사)가 주둔했던 곳으로, 2006년 국방부에 반환된 이후 개발 논의가 본격화되었습니다. 2017년에는 한국토지주택공사(LH)가 이 부지를 부동산 개발 전문 기업인 일레븐건설에 약 1조 552억 원에 매각하면서 프로젝트가 구체화되었습니다. 당시 매각가는 3.3㎡당 약 7,700만 원에 달하는 높은 금액이었습니다.  

 

이처럼 높은 토지 매입 가격은 시행사의 초기 자금 부담이 상당했음을 보여주며, 이는 필연적으로 개발 후 높은 분양가 책정으로 이어질 수밖에 없는 구조적 요인으로 작용합니다. 이러한 막대한 초기 투자 비용은 프로젝트의 수익성 확보를 위해 향후 시장 상황에 대한 면밀한 분석과 공격적인 가격 전략을 요구하게 됩니다. 또한, 사업 지연이나 추가 비용 발생 시 재무적 리스크가 증폭될 수 있는 잠재적 위험을 내포하고 있습니다.

사업명 및 개발 목적

본 프로젝트의 공식 사업명은 '더 파크사이드 서울'입니다. 이 명칭은 인접한 용산공원과의 연계성을 강조하며, 단순한 주거 단지를 넘어선 복합 문화 공간으로서의 지향점을 담고 있습니다. 개발 목적은 아파트 420세대와 오피스텔 777실(초기 계획 723실에서 증가)을 포함한 주거 시설, 그리고 호텔, 업무시설, 판매 및 문화집회시설을 아우르는 대규모 복합개발을 통해 '한국판 롯폰기힐스'와 같은 주거·상업·문화가 어우러진 랜드마크를 조성하는 것입니다.  

 

이 프로젝트가 주거 시설뿐만 아니라 오피스텔, 호텔, 업무시설, 판매 및 문화집회시설을 포괄하는 복합개발로 기획된 것은 시행사의 다각적인 시장 접근 전략을 보여줍니다. '한국판 롯폰기힐스'라는 비전은 각 시설 간의 시너지를 통해 단지 전체의 가치를 극대화하고, 특정 시장의 변동성에 대한 위험을 분산하며, 고소득층을 대상으로 하는 고급 라이프스타일 허브를 구축하려는 의도를 반영합니다. 이러한 복합개발 전략은 단일 용도 개발보다 높은 수익성을 기대할 수 있으나, 동시에 다양한 이해관계자의 조율, 복잡한 인허가 과정, 그리고 각 시설별 시장 수요 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요하다는 복합적인 과제를 안고 있습니다.

주요 참여사

'더 파크사이드 서울'의 시행은 부동산 개발 전문 기업인 일레븐건설이 담당하며, 프로젝트 운영은 용산일레븐이 맡고 있습니다. 시공은 국내 최고 건설사 중 하나인 현대건설이 담당하여 프로젝트의 신뢰성과 고급화를 더하고 있습니다. 특히, 설계는 미국의 '콘 페더슨 폭스(KPF)'를 비롯해 JCFO, 콘란 앤 파트너스 등 세계적인 건축가와 디자이너들이 참여하여 프로젝트의 위상을 높였습니다. 국내에서는 DA건축, SKM, 정림건축, 범건축, 서안 등 유수의 건축사무소들이 협력하고 있습니다.  

 

일레븐건설과 현대건설, 그리고 KPF와 같은 세계적인 설계사들의 참여는 '더 파크사이드 서울'이 단순한 주거 단지를 넘어선 '하이엔드 랜드마크'로 자리매김하려는 명확한 전략을 보여줍니다. 이는 최고급 브랜드 이미지를 구축하여 높은 분양가를 정당화하고, 국내외 고소득층 수요를 유인함으로써 시장 경쟁력을 확보하려는 의도입니다. 이러한 '드림팀' 구성은 프로젝트의 성공 가능성을 높이는 요소이지만, 동시에 참여사들의 높은 기대 수익과 브랜드 가치 유지를 위한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 이는 사업 지연 시 금융 비용 증가와 맞물려 프로젝트의 재무적 부담을 가중시킬 수 있습니다.

II. 개발 현황 및 추진 경과

사업 규모 및 구성

'더 파크사이드 서울'은 지하 7층에서 지상 20층 규모의 10개 동으로 구성되며, 총 연면적은 479,548.76㎡에 달합니다. 주거 시설은 아파트 420세대와 오피스텔 777실로 구성됩니다. 특히 오피스텔은 초기 계획 723실에서 53실이 증가한 것으로, '더파크사이드 스위트'라는 이름으로 전용면적 53~185㎡의 다양한 평형을 제공합니다. 비주거 시설로는 호텔, 업무시설, 판매 및 문화집회시설이 포함되며 , 약 39,000㎡ 규모의 하이엔드 상업시설인 '더파크사이드 몰'이 조성될 예정입니다. 용적률은 공공시설을 제외하고 599.98%, 건폐율은 57.79%로 계획되었습니다.  

 

오피스텔 세대수가 초기 계획보다 증가한 것은 시행사가 시장 상황 변화에 발맞춰 수익성 극대화를 꾀하는 전략적 판단으로 해석됩니다. 이는 아파트에 분양가 상한제 규제가 적용되는 상황에서, 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔을 통해 전체 프로젝트의 매출을 늘리려는 시도로 볼 수 있습니다. 오피스텔 비중 확대는 단기적인 수익성 개선에 기여할 수 있지만, 동시에 최근 오피스텔 시장의 공급 과잉 및 수요 위축 이라는 위험을 안고 있습니다. 이는 향후 분양 성공 여부에 따라 프로젝트의 재무 건전성에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 양날의 검입니다.  

 

건축 계획 및 주요 특징

건축 계획은 최고 지상 20층 높이로 설계되었으며 , 수직정원, 샛강생태공원과 여의도역을 연결하는 입체보행교, 12m 선형공원 등 다양한 공공기여 시설이 포함됩니다. 특히, 국내 최초로 '로즈우드 서울' 호텔이 입점할 예정이어서 단지의 위상을 한층 더 높일 것으로 기대됩니다.  

 

수직정원, 입체보행교, 선형공원 등 '공공기여' 시설의 도입은 단순히 사회적 책임을 넘어선 전략적 선택으로 분석됩니다. 이러한 공공기여는 용적률 상향 등 인센티브를 통해 사업성을 확보하는 수단이 되며, 동시에 단지의 고급스러운 이미지를 강화하고 주변 환경과의 조화를 통해 잠재적 수요자들에게 매력적인 요인으로 작용합니다. 공공기여는 개발 이익의 일부를 사회에 환원하면서도, 결과적으로는 프로젝트의 가치를 높이는 '윈-윈' 전략으로 활용될 수 있으며, 향후 대규모 개발 사업에서 공공성과 사업성 간의 균형점을 찾는 중요한 선례가 될 것으로 보입니다.

인허가 진행 상황 및 착공/준공 일정

프로젝트는 2021년 7월 13일 건축심의를 통과하고 , 2022년 8월 16일 용산구로부터 사업계획 승인을 받았습니다. 착공은 2023년 2월에 시작되었으나 , 이는 당초 예상(2022년 11월 , 2023년 1월 )보다 다소 지연된 것입니다. 준공은 2027년으로 예상되며 , 이는 초기 예상(2022년 12월 , 2024년 )보다 늦춰진 일정입니다.  

 

오피스텔 분양은 2025년 6월에 개시되었지만 , 당초 2023년 9월 예정이었던 분양이 불발된 바 있습니다. 아파트의 경우 2027년 준공 시점에 맞춰 후분양될 것으로 전망됩니다. 현재 공정률은 16% 수준입니다. 또한, 프로젝트의 사업성 확보를 위해 2023년에만 사업계획 변경 승인이 6번 진행되었으며 , 서울시로부터 교통영향평가 보완 통보를 받기도 했습니다.  

 

착공 및 준공 일정의 반복적인 지연은 고금리 상황 과 맞물려 시행사인 용산일레븐의 재무 건전성에 심각한 부담을 주고 있습니다. 2023년 말 기준 용산일레븐의 자본 총계는 마이너스 3,239억 원을 기록했으며, 지난 한 해 지급한 금융 비용만 979억 원에 달한다는 점은 사업 지연이 직접적인 재무 악화로 이어지고 있음을 명확히 보여줍니다. 이러한 재무적 압박은 프로젝트의 사업성 저하로 이어질 수 있으며, 향후 추가적인 자금 조달이나 분양가 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 또한, 시공사인 현대건설에게도 신용 보강 등의 부담을 전가하여 프로젝트 전반의 위험을 높이는 요인이 됩니다.  

 

[표 1: '더 파크사이드 서울' 프로젝트 주요 현황 요약]

항목	내용	출처
위치	서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대
대지면적	44,935㎡
총 연면적	479,548.76㎡
개발 목적	복합개발 (주거, 호텔, 업무, 판매, 문화집회시설)
총 세대수	아파트 420세대, 오피스텔 777실 (총 1,197세대/실)
최고 층수	지상 20층
시행사	일레븐건설 (운영사: 용산일레븐)
시공사	현대건설
주요 설계사	콘 페더슨 폭스(KPF) 등 글로벌 및 국내 유수 기업
토지 매입가	1조 552억 원 (3.3㎡당 약 7,700만 원)
예상 준공 시기	2027년
예상 아파트 분양 시기	2027년 상반기 (후분양)
예상 오피스텔 분양 시기	2025년 6월 (기존 2023년 9월 불발)
현재 공정률	16% (2024년 10월 기준)

III. 주요 이슈 및 리스크 분석

환경 오염 및 정화 논란

유엔사 부지는 과거 미군기지였던 만큼 심각한 토양 오염 문제가 존재했습니다. 2001년 미8군 지하집수장 기름 유출 사고 이후 2005년 조사에서는 TPH(석유계총탄화수소) 농도가 기준치의 48배에 달하는 24,452㎎/㎏이 검출되는 등 심각한 오염이 확인되었습니다. 정화 작업이 이루어졌음에도 불구하고, 정화 작업 이후에도 오염이 여전하다는 지적이 제기되고 있으며 , 환경영향평가가 서울시장 공백기에 졸속 통과되었다는 논란도 제기되었습니다.  

 

서울시와 용산구청이 정화 후 관리에 대한 자료를 거의 공개하지 않고 있다는 비판도 존재합니다. 전문가들은 제대로 정화되지 않은 상태에서 분양이 시작될 경우 주민 건강이 위협받을 수 있으며, 이는 '제2의 러브커낼 사태'(미국 나이아가라 폴스 지역의 유독 폐기물 매립지 개발로 인한 주민 건강 피해 사건)로 번질 수 있다고 경고하고 있습니다. 이러한 토양 오염 문제는 '더 파크사이드 서울'의 가장 심각한 잠재적 위험 중 하나입니다. 특히 정화 작업 후에도 오염이 지속되고, 환경영향평가 과정의 투명성 논란 및 정부/지자체의 관리 정보 공개 미흡은 향후 입주민의 건강 문제와 직결될 수 있습니다. 이는 단순한 공사 지연을 넘어, 초고가 프리미엄 단지로서의 브랜드 이미지에 치명적인 손상을 입힐 수 있습니다. 환경 문제는 분양 시 수요자들의 불안감을 증폭시키고, 입주 후에도 법적 분쟁이나 집단 민원으로 이어질 가능성이 있어 프로젝트의 장기적인 가치와 시장 신뢰도에 부정적인 영향을 미쳐, 예상 분양가 달성 및 투자 수익률에 직접적인 위협이 될 수 있습니다.  

 

사업 지연 원인 및 재무적 부담

'더 파크사이드 서울' 프로젝트는 당초 계획보다 1년 이상 지연되었습니다. 이러한 지연의 주요 원인 중 하나는 2021년부터 시작된 고금리 상황으로, 이는 막대한 토지 매입 비용을 지불한 사업장의 사업성을 지속적으로 저해하고 있습니다. 시행사인 용산일레븐은 2023년 말 기준 자본 총계가 마이너스 3,239억 원을 기록했으며, 지난 한 해 지급한 금융 비용만 979억 원에 달하는 등 심각한 재무적 부담을 겪고 있습니다.  

 

프로젝트 자금 조달을 위해 메리츠증권이 주관하고 신한은행, 국민은행, 삼성화재 등 10개 국내 금융기관이 대주로 참여하여 총 1조 3,000억 원의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 성사되었습니다. 이 PF 대출은 분양에 맞춰 상환될 예정이므로 , 분양 시장의 불확실성이 그대로 프로젝트의 유동성 위험으로 전이됩니다. 또한, 시공사인 현대건설 또한 자금 보충 및 조건부 채무인수 등으로 신용 보강을 제공하고 있어, 프로젝트 전반의 재무 위험에 대한 우려가 제기됩니다. 프로젝트의 사업성 확보를 위해 2023년에만 사업계획 변경 승인이 6번 진행되는 등 사업성 개선을 위한 노력이 이어지고 있습니다.  

 

고금리 장기화는 막대한 금융 비용을 발생시켜 시행사의 재무 구조를 악화시키고, 이는 사업 지연을 더욱 부추기는 악순환을 형성하고 있습니다. 1조 3,000억 원 규모의 PF 대출은 분양 성공 시 상환되는 구조이므로, 분양 시장의 불확실성이 그대로 프로젝트의 유동성 위험으로 전이됩니다. 현대건설의 신용 보강 부담은 프로젝트의 위험이 금융권 및 시공사로 확산될 수 있음을 시사합니다. 이러한 재무적 압박은 시행사가 분양가를 낮추거나, 마감재 수준을 조정하는 등 사업성 확보를 위한 불가피한 선택을 할 가능성을 높입니다. 이는 '하이엔드'라는 프로젝트의 본질적 가치를 훼손할 수 있으며, 궁극적으로는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

시장 환경 변화에 따른 영향

'더 파크사이드 서울'은 초고가 오피스텔과 고급 아파트를 공급하는 프로젝트입니다. 그러나 현재 오피스텔 시장은 공급 과잉과 수요 위축으로 불황이 이어지고 있으며 , 고급 주거 시장 또한 2020년 붐 이후 거품이 빠지고 있는 상황입니다. '더 파크사이드 서울'의 오피스텔은 한 채당 30억 원에서 80억 원에 달할 것으로 예상됩니다.  

 

오피스텔 시장의 불황과 고급 주거 시장의 거품 붕괴는 '더 파크사이드 서울'의 분양 성공에 중대한 위협 요인으로 작용합니다. 특히 30억~80억 원에 달하는 초고가 오피스텔이 이러한 시장 상황에서 얼마나 수요를 확보할 수 있을지는 미지수입니다. 이는 시행사의 재무 부담을 더욱 가중시키고, 프로젝트 전반의 수익성에 그림자를 드리울 수 있습니다. 시장의 변화는 시행사가 당초 목표했던 분양가 및 판매 속도를 달성하기 어렵게 만들 수 있습니다. 이는 결국 추가적인 사업 지연, 금융 비용 증가, 또는 분양가 인하 등의 조치로 이어질 수 있으며, 투자자들에게는 예상 수익률 하락이라는 결과로 나타날 수 있습니다.

분양가 상한제 및 후분양 전략

이태원동은 규제지역으로 지정되어 있어, 아파트 분양에 분양가 상한제가 적용됩니다. 이에 시행사는 분양가 심의를 피해 높은 분양가를 책정하기 위해 아파트를 2027년 준공 시점에 맞춰 후분양할 계획입니다.  

 

분양가 상한제 규제를 피하기 위한 아파트 후분양 전략은 시장 상황에 따라 높은 분양가를 책정할 수 있는 기회를 제공합니다. 그러나 이는 동시에 준공 시점까지의 장기간 금융 비용 부담을 시행사가 감당해야 한다는 의미이며 , 미래 시장 상황의 불확실성(금리, 수요 변화 등)에 완전히 노출된다는 위험을 내포합니다. 후분양 전략은 성공 시 높은 수익을 기대할 수 있지만, 시장이 예상보다 빠르게 냉각되거나 추가적인 규제 변화가 발생할 경우, 예상 분양가 달성이 어려워져 프로젝트의 수익성이 크게 저하될 수 있습니다. 이는 시행사의 재무 건전성에도 직접적인 영향을 미칠 것입니다.  

 

IV. 시장 가치 및 투자 전망

입지적 강점 분석

유엔사 부지는 서울의 핵심 입지 중 하나로, 뛰어난 교통 접근성, 풍부한 녹지 환경, 그리고 기존 및 예정된 고급 주거 및 상업 시설과의 시너지를 통해 높은 시장 가치를 지닙니다. 교통 측면에서 지하철 6호선 녹사평역에서 약 500m 거리에 위치하며 , 남산 2·3호 터널 및 반포대교와 연결되는 녹사평대로에 인접하여 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.  

 

녹지 환경 측면에서는 국가공원인 용산공원 예정지 맞은편에 위치하고 , 샛강생태공원과도 연계됩니다. 상권 및 편의시설로는 이태원 상권 및 한강공원이 가까워 생활 편의성이 높습니다. 주변에는 한남더힐, 나인원한남 등 기존 고급 주거 단지가 형성되어 있어 고급 주거 타운으로서의 입지를 더욱 공고히 합니다.  

 

또한, 대규모 재개발 사업지인 한남재정비구역(한남뉴타운)과 인접하며 , 용산정비창, 캠프킴 등 대형 개발 사업이 인근에서 진행 중입니다. 특히 용산공원 동쪽 '미군 수송부 부지'도 20층 개발이 가능해지는 등 주변 개발 기대감이 높아 지역 전체의 가치 상승에 기여할 것입니다.  

 

'더 파크사이드 서울'은 용산공원 예정지 맞은편이라는 상징적인 위치 와 녹사평역 역세권 , 그리고 한남뉴타운 등 주변 대규모 개발 호재 가 결합되어 극대화된 입지 프리미엄을 가집니다. 이러한 입지적 강점은 단순한 편의성을 넘어, 미래 가치 상승의 핵심 동력으로 작용하며, 고급 주거 수요를 견인하는 강력한 요인이 됩니다. 뛰어난 입지 조건은 시장 변동성에도 불구하고 안정적인 수요를 확보하고 높은 분양가를 정당화하는 데 유리하게 작용합니다. 이는 프로젝트의 장기적인 투자 가치를 높이며, 서울의 새로운 고급 주거 중심지로서의 위상을 공고히 할 잠재력을 보여줍니다.  

 

예상 분양가 및 시세 차익 기대

'더 파크사이드 서울'의 아파트 분양가는 3.3㎡(평)당 1억 원을 넘길 가능성이 높다고 전망됩니다. 이는 3.3㎡당 7,700여만 원에 달했던 높은 토지 매입가를 고려한 것입니다. 주변 고급 단지인 반포동 아크로리버파크 33평형이 한때 50억 원을 기록한 사례 는 초고가 시장의 잠재력을 보여줍니다. 유엔사 부지 아파트 분양이 흥행할 경우, 한남뉴타운의 미래 분양가 또한 높아져 50억 원대까지 기록할 가능성도 제기됩니다.  

 

3.3㎡당 1억 원을 상회하는 예상 분양가는 높은 토지 매입 원가 와 최상급 입지, 그리고 차별화된 설계 및 브랜딩에 기반한 것입니다. 이는 기존 최고급 주거 단지인 반포 아크로리버파크의 사례 와 한남뉴타운의 잠재적 가치 상승 을 통해 시장의 초고가 수요를 테스트하려는 시도로 볼 수 있습니다. 이 프로젝트의 분양 성공 여부는 서울 고급 주거 시장의 가격 상한선을 재정의하고, 향후 유사한 초고가 개발 프로젝트의 사업성 판단에 중요한 기준점이 될 것입니다. 성공적인 분양은 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회이지만, 시장의 가격 수용성이 예상보다 낮을 경우 미분양 위험과 수익성 악화로 이어질 수 있습니다.  

 

[표 2: 예상 분양가 및 주변 시세 비교]

단지명	위치	예상/최근 평당 분양가/시세 (만원)	주요 특징	출처
더 파크사이드 서울	용산구 이태원동	아파트: 10,000만원 이상 오피스텔: 30억~80억 원/실	한강/용산공원 조망, 복합개발, 현대건설 시공, 로즈우드 호텔 입점
반포 아크로리버파크	서초구 반포동	33평형 50억 원 (약 15,151만원)	한강변 최고급 아파트, 뛰어난 학군 및 교통
한남더힐	용산구 한남동	(최근 실거래가/호가)	최고급 빌라형 아파트, 프라이빗한 주거 환경	(외부 정보)
나인원한남	용산구 한남동	(최근 실거래가/호가)	최고급 아파트, 철저한 보안 및 커뮤니티	(외부 정보)
한남뉴타운	용산구 한남동 일대	예상 미래 분양가 50억 원대 가능성	대규모 재개발, 한강변 입지, 미래 가치 상승 기대

참고: 한남더힐, 나인원한남의 최근 실거래가/호가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 위 표의 가격은 참고용이며, 실제 분양가 및 시세는 상이할 수 있습니다.

V. 결론 및 시사점

프로젝트의 중요성 및 서울 부동산 시장에 미치는 영향

'더 파크사이드 서울'은 서울 도심의 마지막 남은 '금싸라기 땅'에 조성되는 대규모 복합개발 프로젝트로서 , 서울 부동산 시장에 미치는 영향이 지대할 것으로 평가됩니다. 이 프로젝트는 아파트, 오피스텔, 호텔, 상업 및 문화시설을 아우르는 초고가 복합단지의 새로운 선례를 만들고 있습니다. 특히 용산공원 조성 및 한남뉴타운 개발과 함께 용산 지역을 서울의 새로운 고급 주거 및 문화 중심지로 만드는 데 핵심적인 역할을 할 것입니다.  

 

과거 토양 오염 문제와 그 정화 및 관리의 투명성 여부는 프로젝트의 성공에 중요한 변수로 작용하며, 이는 향후 유사 개발 사업에도 시사하는 바가 큽니다. 또한, 고금리 기조와 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 불안정성이라는 어려운 시장 환경 속에서 대규모 개발이 어떻게 진행되는지 보여주는 중요한 사례가 될 것입니다.  

 

'더 파크사이드 서울'은 용산의 상징적인 입지 와 '한국판 롯폰기힐스'라는 비전 을 통해 서울의 새로운 랜드마크로서의 위상을 목표로 합니다. 이 프로젝트의 성공은 용산 지역의 가치를 재평가하고, 한남뉴타운 등 주변 개발 사업의 속도와 분양가에도 긍정적인 파급 효과를 미칠 것입니다. 반대로, 사업 지연이나 환경 문제 등으로 인한 실패는 서울 고급 부동산 시장 전반의 투자 심리에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 프로젝트는 서울의 도시계획 및 부동산 시장의 미래를 예측하는 중요한 바로미터가 될 것이며, 특히 초고가 주거 단지의 시장 수용성, 환경 문제 해결의 중요성, 그리고 대규모 PF 사업의 위험 관리 측면에서 중요한 선례를 남길 것입니다.  

 

향후 관전 포인트 및 잠재적 기회/위협 요인

'더 파크사이드 서울' 프로젝트의 미래는 여러 변수에 의해 좌우될 것입니다. 주요 관전 포인트와 잠재적 기회 및 위협 요인은 다음과 같습니다.

• 환경 문제 해결: 과거 토양 오염 에 대한 투명한 정보 공개와 지속적인 관리 여부는 향후 입주민 만족도 및 프로젝트 이미지에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 이는 단순히 법적 문제를 넘어 장기적인 단지의 가치와 직결됩니다.  
   
• 금융 환경 안정화: 고금리 기조와 PF 시장의 불안정성 이 지속될 경우, 시행사의 재무 부담이 가중되어 사업 진행에 추가적인 어려움을 겪을 수 있습니다. 금융 시장의 변화는 프로젝트의 속도와 수익성에 직접적인 영향을 미칠 핵심 변수입니다.  
   
• 시장 수요 변화: 고급 오피스텔 시장의 공급 과잉 및 수요 위축 속에서 30억~80억 원대의 오피스텔이 성공적으로 분양될지 여부가 중요합니다. 또한, 아파트 후분양 시점의 시장 상황(금리, 정책, 전반적인 경기)도 핵심 변수로 작용할 것입니다.  
   
• 주변 개발 시너지: 용산공원 조성, 한남뉴타운, 미군 수송부 부지 등 주변 대형 개발 사업의 순조로운 진행은 '더 파크사이드 서울'의 가치를 더욱 높일 기회 요인입니다. 주변 개발과의 연계성이 프로젝트의 장기적인 성공에 기여할 것입니다.  
   
• 시공사 리스크 관리: 현대건설의 재무적 부담 및 책임준공 이행 여부 는 프로젝트의 안정적인 완료에 중요한 요소입니다. 시공사의 재무 건전성과 사업 수행 능력은 프로젝트의 최종 품질과 납기를 결정하는 중요한 요인입니다.  
   

'더 파크사이드 서울'은 단순한 부동산 개발을 넘어, 오염된 부지를 고급 주거 단지로 탈바꿈시키는 국내 첫 사례인 만큼 , 환경 정화의 투명성과 사후 관리가 장기적인 시장 신뢰를 구축하는 데 매우 중요합니다. 프로젝트의 성공은 이러한 '지속 가능한 개발' 모델을 제시하고, 동시에 고금리 및 PF 위험이라는 현 시대의 재무적 난관을 어떻게 극복하는지에 대한 청사진을 제공할 것입니다. 이 프로젝트는 향후 서울의 도시 재생 및 대규모 복합 개발 사업에 있어 환경, 금융, 시장 수요라는 세 가지 핵심 축을 어떻게 관리해야 하는지에 대한 중요한 교훈을 남길 것입니다. 투자자들은 단기적인 분양 성과뿐만 아니라, 이러한 복합적인 위험 관리 역량과 장기적인 가치 창출 가능성에 주목해야 할 것입니다.