도시정비사업 신탁방식 사업대행자 심층 분석

신탁방식 도시정비사업의 개념과 배경

**신탁방식(Trust 방식)**은 부동산신탁사를 도시정비사업의 주체로 세워 조합을 대신해 정비사업 전 과정을 관리하는 방식을 말한다. 신탁회사는 토지주택조합을 구성하지 않아도 사업시행자로 지정되어 사업비 조달, 인허가, 시공사 선정·감리, 분양·공급 및 사업관리에 이르기까지 도시정비사업 전반을 전문적으로 수행한다m.dnews.co.kr. 이 제도는 2016년 3월 「도시 및 주거환경정비법」 개정으로 도입되었으며m.dnews.co.kr, 과거 사업 지연·갈등으로 중단되던 재건축·재개발 현장에 유연한 대안으로 활용되고 있다. 특히 신속한 사업 추진과 투명성 제고를 통한 갈등 완화, 전문자금 확보 등 목적으로 도입되었으며m.dnews.co.krhousingherald.co.kr, 소규모 재건축·가로주택정비사업뿐 아니라 목동·광명·분당·평촌 등 대형 사업에서도 신탁방식 도입이 늘고 있다.

2. 관련 법령 및 제도적 근거

신탁방식 정비사업의 근거는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 및 시행령·시행규칙 등이다. 도시정비법 제28조는 시장·군수 등이 조합 또는 토지소유자를 대신해 정비사업을 시행할 수 있는 사업대행자 지정 근거를 규정하며, **사업대행자(또는 지정개발자)**로서 신탁회사를 지정할 수 있음을 명시한다. 예를 들어, 같은 법 제28조 제2항에 따르면 사업대행자는 자신이 부담한 비용의 회수를 위해 사업구역 내 토지나 건축물을 압류할 수 있는 권한을 가진다bigcase.ai. 한편 2023년 12월 개정된 도시정비법 시행령(2024.1.19 시행)에 따라 신탁사가 토지 소유권을 신탁받지 않고도 토지등소유자의 추천만으로 지정개발자로 지정될 수 있도록 요건이 완화되었다jipyong.com. 과거에는 토지 소유자 3/4 이상의 동의와 토지면적 1/3 이상의 신탁이 필요했으나, 이러한 요건이 간소화된 것이다jipyong.com.

또한 도시정비법은 2016년 전부개정부터 신탁방식을 도입하면서 정비사업 조합이 아닌 신탁방식 사업장에 특화된 규정을 마련했다. 예컨대 신탁특례(정비구역 지정과 사업시행자 지정을 동시에 할 수 있는 제도)가 도입되어 서울 광명 하안5단지 재건축처럼 정비구역 지정과 사업시행자 지정이 동시 가능해졌고m.dnews.co.kr, 국토교통부는 신탁방식 활성화를 위해 신탁업자 간담회·지원센터 운영 등 제도 개선을 추진 중이다. 이와 별개로 금융당국은 2025년 7월 시행 예정인 「금융투자업규정」 개정안을 통해 신탁사의 토지신탁 취급한도를 자기자본 100% 이내로 제한하려 하고 있어, 정비사업에까지 적용될 경우 신탁사의 사업수주에 제약을 우려하는 목소리도 있다housingherald.co.kr. 한편 일부 지방자치단체는 신탁방식 사업을 지원하기 위해 표준계약서·시행규정 안을 마련하여 제공하고 있다nyj.go.kr.

3. 신탁방식의 구조 및 추진 방식 (조합방식과 비교)

신탁방식은 크게 사업시행자 방식과 사업대행자 방식의 두 가지로 나뉜다. 두 방식 모두 신탁회사가 정비사업 전 과정을 담당하지만, 그 지정 조건과 진행 절차가 다르다. 사업시행자 방식에서는 신탁회사가 조합 없이 직접 사업주체(사업시행자)로 지정되며, 토지등소유자 3/4 이상의 동의와 토지면적 1/3 이상의 신탁이전 요건을 충족해야 한다. 반면 사업대행자 방식은 조합 또는 토지소유자의 과반수 동의만으로 추진위원회 없이 신탁회사가 사업대행자로 지정되고, 사업시행자 지정은 시장·군수가 나중에 한다. 두 방식을 비교하면 조합설립·추진위 승인 절차가 생략되어 사업 속도가 크게 단축되며, 추진 절차와 의사결정 기구도 달라진다. 특히 시행령 개정으로 사업시행자 지정 시 3/4 동의 요건은 완화되었지만jipyong.com, 사업대행자 방식의 경우 기본적으로 과반수 동의만 필요하다는 점에서 추진 문턱이 낮다. 조합방식에서는 대의원회·총회 결의 등 복잡한 의사결정 구조가 필수인 반면, 신탁방식은 신탁회사가 주요 결정을 내리고 토지등소유자 전체회의가 단순 동의절차로 운영되는 차이가 있다.

4. 신탁방식 사업대행자의 역할·권한·책임

신탁방식에서 사업대행자는 법적·계약적으로 사업시행자와 유사한 역할을 수행한다. 신탁계약에 따라 신탁회사는 건설사업비 조달, 공사 발주, 관리처분계획 수립, 분양·환매 등 모든 집행 기능을 맡으며, 그 결과를 토지등소유자(조합원)에게 신탁수익으로 환원한다. 즉, 사업대행자는 재건축·재개발 사업의 전 과정을 신탁 명의로 시행하는 데 따른 모든 권한과 책임을 가진다. 법률상 사업대행자는 자신이 투입한 비용과 수수료를 확보하기 위해 사업구역 내 토지·건축물을 압류할 수 있는 우선적 담보권을 갖는다bigcase.ai. 또한 토지등소유자를 대신해 전체회의를 개최·의결하는 역할도 수행하며, 시행규정의 작성·변경 주체가 된다. 이 밖에 신탁회사는 관리감독을 받기 때문에 신탁업자에 대한 금융감독 규제(자기자본 요건, 회계감사 등)를 준수해야 한다.

5. 주요 신탁사 및 사업대행 실적 사례

국내에는 교보·KB·코리아·대신·하나·한국토지·무궁화·코람코·신한·우리 등 10여 개 주요 신탁사가 도시정비사업에 참여하고 있다. 예컨대 교보자산신탁은 2023년 신탁방식 시장에서 수주액 1위(약 400억 원)를 기록했다dnews.co.kr. 천안 문화3구역(신탁보수율 4.5%), 인천 삼산동 등 프로젝트를 수주해 400억 원을 달성했다. KB부동산신탁은 2위로 379억 원(여의도 공작아파트, 산본1-2지구 등)을 수주했다dnews.co.kr. 한국자산신탁은 목동 재건축(9·10단지)과 광명 하안5단지 등 대형 단지의 사업시행자로 지정되었으며m.dnews.co.kr, 하나자산신탁도 목동2·5단지와 여의도 은하아파트 등 5개 현장을 수주해 295억 원의 실적을 냈다m.dnews.co.krdnews.co.kr. **한국토지신탁(한토신)**은 여의도 삼익아파트 재건축 포함 4건(약 300억), 무궁화신탁은 서울 강북3구역 등 3건(304억)을 각각 기록했다dnews.co.kr. 이 밖에 코람코자산신탁(가로주택정비사업 5건, 115억)과 신한자산신탁(인천 학익 등 2건, 109억) 등 신탁사들이 다양한 소규모·중규모 사업을 수행 중이다dnews.co.krm.dnews.co.kr. 이러한 실적 사례들은 신탁회사들의 적극적인 사업 참여와 함께 도시정비시장 내 신탁방식의 확대 추세를 보여준다.

6. 장점과 단점 (조합방식 대비)

신탁방식은 조합방식 대비 빠른 사업 추진과 전문 자금력 확보가 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 신탁사는 광범위한 금융 네트워크를 통해 사업비를 신속히 조달할 수 있어 사업 초기부터 자금난을 완화한다. 또한 사업 전 과정을 신탁사가 통합 관리하므로 투명성과 객관성이 증가하고, 과거 조합비리와 같은 갈등요소가 상대적으로 적다housingherald.co.kr. 특히 공사비 협상에서 유리한 고지를 점하는 등 계약 과정에서 협상력을 발휘한다는 평가도 있다housingherald.co.kr. 반면 단점으로는 높은 수수료율 부담이 있다. 과거 신탁 보수율은 분양수익의 4% 안팎까지도 되었으나, 최근 경쟁 심화로 평균 1%대까지 낮아진 추세이다housingherald.co.kr. 또한 사업을 신탁회사에 위임함으로써 조합원(토지소유자)의 사업 주도권이 감소한다는 점이 지적된다. 신탁회사의 전문성이나 책임성에 의문을 제기하는 목소리도 나왔다housingherald.co.kr. 아울러 최근 금융규제 변화로 신탁사가 더 큰 규모 프로젝트를 수주하기 어려워질 수 있다는 우려가 있다housingherald.co.krhousingherald.co.kr.

7. 시장 반응과 최근 트렌드

도입 초창기 소규모 사업 위주였던 신탁방식은 최근 수도권 재건축·재개발의 새로운 대안으로 각광받으며 시장 규모가 급성장했다. 도입 5년차인 2021년에는 전국 35건, 약 2,000억 원 규모의 사업을 수주했고housingherald.co.kr, 2023년에는 역시 35건, 약 2,600억 원의 실적을 기록하며 정점에 도달했다housingherald.co.kr. 이러한 호황 속에서 “신탁방식은 올해 최대 전성기를 맞았다”는 평가까지 나온다m.dnews.co.krhousingherald.co.kr. 특히 양천 목동과 경기도 광명 등 매출 수조원 규모의 대형 재건축구역들이 신탁사를 사업시행자로 지정하는 사례가 잇따르면서, 건설사들도 수주경쟁을 준비할 만큼 시장이 달아오르고 있다m.dnews.co.krhousingherald.co.kr. 반면 2024년에는 금융위·금감원의 규제 움직임과 일부 신탁사의 부실 논란 등으로 신탁방식 사업이 다소 주춤했다. 2024년 수주 실적은 31건, 약 1,500억 원으로 전년 대비 감소했는데housingherald.co.kr, 이는 금융당국의 신탁사 신용규제에 대한 우려가 시장 반응에도 영향을 미친 결과로 해석된다housingherald.co.krhousingherald.co.kr.

시장 현황 요약: 주요 연도별 사업 추진 현황은 다음 표와 같다.

연도사업건수수주 실적(신탁보수 기준, 억원)주요 특징 및 사례

2016	6건	297	법 개정 도입 초기, 대한토지신탁 등 6사 참여housingherald.co.kr
2021	35건	≈2,000	신탁방식 전국 확대(경기·서울 등)housingherald.co.kr
2023	35건	≈2,600	정점 달성(둔촌 등 대형사업 주목)housingherald.co.krhousingherald.co.kr
2024	31건	≈1,500	규제 우려로 실적 다소 감소housingherald.co.krhousingherald.co.kr

 

8. 정부 및 지자체 정책 방향 및 제도 변화

정부는 신탁방식 활성화와 규제 정비를 병행하고 있다. 국토교통부는 앞서 언급한 시행령 개정 외에도, 정비사업의 신속 추진을 위해 추진위원회 조기 구성 허용 등 조합제도 측면에서 규제를 완화하고 있다housingherald.co.kr. 이는 신탁방식이 가진 사업속도 우위를 조합방식에도 일부 적용하여 정비사업 전반의 추진 속도를 높이려는 방안이다. 반면 금융당국은 신탁사의 재무건전성 강화를 이유로 토지신탁 취급한도를 규제하려 하고 있어, 그 적용 범위와 방식에 대한 논의가 한창이다housingherald.co.krhousingherald.co.kr. 다행히 금융위원회는 정비사업의 특수성을 고려해 조정안을 마련 중이라고 밝혔다housingherald.co.kr.

지자체들도 신탁방식 도입을 지원한다. 남양주시 등은 토지등소유자 동의 절차 시 표준계약서 및 표준 시행규정을 제공해 사업 초기 혼란을 줄이고 있다nyj.go.kr. 정부는 앞으로도 공공·민간협업을 통한 정비사업 선도모델로 신탁방식을 강조하는 한편, 신탁사 자기자본 규제 완화 등 제도 개선 방안을 검토 중이다.

9. 판례 및 최근 쟁점

아직 신탁방식 자체에 대한 대법원 판례는 많지 않으나, 일부 사안에서 법적 쟁점이 제기되고 있다. 예를 들어, 시행규정 변경 시 필요한 동의 정족수에 관한 서울중앙지법 판례에서는 신탁사업의 시행규정은 조합 정관과 달리 일반 과반수 의결로 바꿀 수 있다고 보았다arunews.com. 즉, 조합과 달리 신탁방식에선 특수한 의결정족수를 적용하지 않는다는 판단이다. 한편 최근 논란이 된 금융당국 규제는 각급 민·관 심포지엄에서 집중적으로 다뤄지는 쟁점이다. 7월 시행 예정인 신탁사 건전성 강화 조치가 신탁방식 정비사업의 **‘올스톱 위기’**로 연결될 수 있다는 우려housingherald.co.kr가 제기되면서, 자본한도 완화 등 조정책 요구가 커지고 있다. 이 밖에도 신탁방식 정비사업 관련 분쟁에서는 전형적으로 입찰·계약 투명성, 신탁사의 정보공개 의무, 수익분배 방식 등이 쟁점으로 지적된다. 앞으로도 제도 정착 과정에서 신탁회사의 책임 범위, 조합원 보호 장치 등이 판례·법제도적으로 보완될 필요가 있다.

출처: 도시정비사업 관련 법령 및 업계보고서, 언론보도 등을 종합적으로 분석하여 정리함m.dnews.co.krhousingherald.co.krhousingherald.co.krjipyong.combigcase.aidnews.co.krhousingherald.co.krnyj.go.krhousingherald.co.krarunews.com.