공공방식 모아타운 심층 분석: 제도, 구조, 사례까지 한눈에 보기

공공방식 모아타운 제도 심층 분석

제도 도입 배경 및 추진 목적

공공방식 모아타운은 서울시가 저층 주거지 재정비를 위해 도입한 새로운 모델로, 모아주택을 블록 단위로 묶어 기반시설을 확충하는 개념이다. 서울시 관계자는 모아타운을 “‘블록 단위 모아주택’ 개념을 확장해 노후·불량 주택이 혼재된 10만㎡ 이하 지역을 하나의 그룹으로 묶고, 공영주차장·공원 등 기반시설을 설치하는 지역 단위 정비 방식”이라고 설명했다opengov.seoul.go.kr. 지정된 모아타운에서는 주민들에게 용적률·층수 완화 등의 혜택을 주고, 공공재원이 투입되어 부족한 인프라(주차장·공원 등)를 조성함으로써 저층 주거지의 고질적인 주차난과 열악한 주거환경을 해소하려는 목표다opengov.seoul.go.kr.

이 제도는 대규모 재개발이 어려운 저층 주거지의 주거 공급을 확대하고 환경을 개선하기 위한 것이다. 서울시 정책자료에 따르면, 서울 시가지를 구성하는 41.8%가 저층주거지이며 이 중 87%는 기존 재개발 여건을 충족하지 못해 방치된 곳이 많다. 이에 모아주택·모아타운을 통해 노후 주택 단지를 체계적으로 정비하여 주택을 신속히 공급하고 생활기반을 확충하는 것을 추진 목적 중 하나로 꼽았다seoul.go.kropengov.seoul.go.kr.

민간방식 모아타운 및 기존 정비사업과의 차이점

기존 모아타운은 주민(조합) 주도로 추진되는 민간방식이었지만, 공공방식은 공공기관 참여를 전제로 한다는 점에서 다르다. 전통적 재개발·재건축과 달리 모아타운은 전면 철거 없이 블록 단위로 재정비하며, 주민·민간이 모아주택을 신축한 뒤 기반시설을 보완했다. 반면 공공방식 모아타운은 SH·LH 등 공공기관이 직접 참여해 관리계획 수립부터 사업 수행을 지원한다. 서울시는 공공참여 시 사업면적을 최대 40,000㎡까지 확대하고, 용도지역 상향 시 기부채납 부담(임대주택 비율)을 50%에서 30%로 완화하며 저리 융자 지원 등 다각적 인센티브를 제공하기로 했다housingherald.co.kr. 이러한 지원책 덕분에 모아타운에서는 대형 아파트 단지처럼 기획적으로 기반시설을 확충하면서도, 주민 개별 필지를 모아 아파트급 주택으로 개발하는 체계를 구축해 기존 정비사업과 구별된다opengov.seoul.go.kr.

공공방식 모아타운의 구조와 추진 주체

공공방식 모아타운 사업은 서울시가 주도하고, 서울주택도시공사(SH) 및 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공동사업시행자로 참여하여 추진한다. 서울시·SH는 사업 여건이 어려운 저층주거지를 대상으로 시범사업지(공공관리 모아타운 대상지)를 선정했는데, 대표적으로 성북구 석관동·도봉구 쌍문동·노원구 월계동·송파구 풍납동 등 6곳이 선정됐다webzine.i-sh.co.kr. 이 외에도 최근 공모를 통해 은평구 불광동, 도봉구 방학동, 관악구 난곡동 등 총 11개 구 16개 모아타운 내 37개 사업구역이 공공관리 사업 대상으로 신청되어 심사 중이다housingherald.co.kr.

공공시행을 희망하는 모아타운 구역은 SH/LH와 공동사업시행에 동의해야 하며, SH·LH는 대상지 선정 후 사업계획 수립, 조합설립 지원, 모아주택 건축기획 등 행정·기술 지원과 저리융자 제공 등 다양한 지원을 담당한다i-sh.co.krwebzine.i-sh.co.kr. 특히 SH는 선정된 시범사업지에 대해 거점 현황 분석, 주민 설명회, 사업성 검토, 건축 설계안 제공 등을 지원하여 주민 갈등 최소화와 사업 활성화를 도모하고 있다webzine.i-sh.co.kr.

사업절차 및 인허가 구조

공공방식 모아타운의 추진 절차는 크게 대상지 공모→관리계획 수립·승인→추진위원회 구성·공공시행자 지정→사업시행 단계로 진행된다. 서울시는 모아타운 대상지를 자치구 공모(주민 제안 포함)로 선정한 뒤 관리계획(정비계획)을 수립·승인한다. 이후 사업구역을 세분화해 ‘모아주택 가로주택정비형 사업’을 추진하게 되는데, 공공기관 참여 구역은 SH·LH가 공동사업시행자로 지정된다. 2024년 공모에서 신청된 모아타운 공공관리 대상지(37구역)는 동의율 10% 이상인 곳이었으며, 최종 선정 전까지 주민동의율 30~50% 확보가 필요하다i-sh.co.krhousingherald.co.kr.

허가기준은 일반 가로주택정비사업과 큰 틀에서 동일하지만, 관리지역 지정 시 통합개발 특례가 적용된다. 예를 들어, 관리지역에서는 인접 가로구역을 하나로 통합개발하는 통합개발 특례를 활용할 수 있다. 실제로 통합개발 시 공공시행자가 이웃 가로구역을 한 번에 개발하는 식으로 주민들이 공동으로 블록 단위 개발에 참여할 수 있게 된다lee-teari.tistory.com. 공공시행자 지정 요건은 따로 명문화되지는 않았으나, SH·LH 등 공공기관이 참여할 때는 조합원분양 확대, 기부채납 완화, 용도지역 상향 등 신속통합기획·공공재개발 수준의 특례 인센티브가 부여된다i-sh.co.krhousingherald.co.kr.

장점과 한계: 다각적 분석

공공방식 모아타운의 장점은 사업 속도·주민부담·갈등관리·수익성 등 여러 측면에서 기대효과를 제공한다. 우선 속도 면에서, 공공기관이 행정절차를 지원하며 사업계획 수립 단계부터 개입하기 때문에 관련 인허가를 단축할 수 있다. 또한 주민부담은 완화된다. 예컨대 공공참여 시 사업면적 확대와 용도지역 상향이 가능해지고, 임대주택 기부채납 비율이 낮아지며 SH·LH의 저리 융자지원도 받을 수 있다housingherald.co.kr. 이는 모아타운의 사업성 제고와 조합원 부담 완화를 동시에 꾀하는 것이다. 갈등 관리 측면에서는 공공기관이 ‘조정자’ 역할을 수행하여 분쟁을 예방·해소할 수 있다. SH는 시범지 사업을 위해 주민설명회 및 협의회를 열고 각종 행정 지원을 제공함으로써 지역사회 신뢰를 구축하고 있다webzine.i-sh.co.kri-sh.co.kr.

그러나 한계도 있다. 가장 큰 과제는 주민 동의 확보다. 하우징헤럴드 보도에 따르면, 모아타운 공공관리 대상지 신청구역 중 30% 이상의 동의율 확보가 최종 선정의 전제 조건이며, 다수 지역은 아직 이 기준에 도달하지 못했다housingherald.co.kr. 또한 공공예산 투입이 필요한 만큼 사업비 조달과 공공기여 규모가 커질 수 있고, 공공기관의 의사결정 속도와 주민의 자율성 사이에서 균형을 맞추는 데 어려움이 있다. 수익성 면에서도 대규모 개발이 아닌 만큼 조합원의 이익률이 낮게 형성될 수 있으며, 사업이 늦어질 경우 조합원 이주 비용 부담 등이 현실적인 문제가 된다. 종합하면, 공공방식은 공공성 강화와 사업 활성화라는 장점을 주지만, 여전히 주민 참여와 자금 확보 등 극복해야 할 과제가 존재한다.

실제 추진 사례

현재 서울시에는 공공방식 모아타운 시범사업 후보지가 여럿 있다. SH·서울시가 2024년에 선정해 지원 중인 6개 시범지는 성북구 석관동(2곳), 도봉구 쌍문동(2곳), 노원구 월계동, 송파구 풍납동 일대다webzine.i-sh.co.kr. 여기서는 문화재 구역, 경관 규제 등이 있는 곳을 우선 선정하여 SH가 종합적 건축기획(안)과 행정 지원을 제공한다. 이들 지역은 공공관리 모아타운 1호 사업으로 추진 중이며, 지하 1,294대 규모 공동주차장과 도서관·운동시설 등 커뮤니티시설을 조성하고 진입도로 확장까지 계획하는 등 실험적 모델로 주목받는다opengov.seoul.go.kr.

이외에도 2025년 공모에서는 서울 은평구 불광동(170번지), 도봉구 방학동(618번지), 관악구 난곡동 등 11개 자치구 37개 구역이 공공관리 모아타운 후보로 신청했다housingherald.co.kr. 예를 들어, 은평구 불광동 170번지 일대와 도봉구 방학동 618번지 일대는 지하철 역세권이고 오래된 다가구 주택이 밀집한 지역으로, 공공기관 참여를 통해 노후 주거지를 정비하자는 주민 제안이 있었다. 이들 지역은 통합심의 및 관리계획 승인을 거쳐 조만간 모아타운 관리지역으로 지정될 예정이다. 또한 중랑구 신내동 등도 향후 모아타운 후보지로 거론되고 있으며, 이미 일부 구역에서 주민동의서 징구가 진행 중이다.

관련 법령 및 제도적 근거

모아타운 제도의 법적 근거는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 빈집법)이다. 빈집법은 노후·불량 건축물이 밀집해 광역 개발이 곤란한 지역에 대해 ‘소규모주택정비 관리지역’을 지정·고시할 수 있도록 규정한다. 관리지역(모아타운)으로 지정되면 가로주택정비사업 범위 확대, 용도지역 상향, 통합개발 등 각종 특례가 적용된다seongnam.go.krseongnam.go.kr. 예를 들어 관리지역 내 가로주택정비사업은 사업구역을 일반 1만㎡에서 최대 2만㎡까지 확대할 수 있고, 용도지역 상향 시 분양용 주택이 늘어나면서도 기부채납·임대주택 부담은 경감된다seongnam.go.krhousingherald.co.kr.

또한 2020년대 들어 공공주도 정비사업을 위한 제도개선이 이뤄지면서 공공시행자 지정 근거 등이 확대되었다. 예컨대 「도시 및 주거환경정비법」과 「도시재정비 촉진을 위한 특별법(재정비촉진법)」은 공공재건축·재개발 제도를 도입했고, 기존 관리지역에도 공공시행자 참여를 허용할 여지가 늘었다. 2022~2023년 서울시의 모아타운 공모 공고에는 “공공기관 참여 모아타운 공공관리사업”이라는 별도 제도를 신설하여 SH·LH가 참여하는 구역을 모집했다i-sh.co.kr. 이를 통해 기존 빈집법 체계에 더해 공공기관의 참여 방식과 인센티브를 제도적으로 뒷받침하고 있다.

향후 과제 및 정책 제언

공공방식 모아타운의 성공적 확산을 위해서는 향후 몇 가지 과제가 남는다. 첫째 주민 참여 확대이다. 공공참여를 전제로 한 인센티브가 제공되더라도 주민 동의율이 낮으면 선정 자체가 어려우므로, 주민 수요를 적극 발굴하고 지자체와 공공기관이 협력해 이해관계자 설득에 나서야 한다. 둘째 법·제도 정비다. 공공시행자 지정 요건이나 공동사업시행 구체화 방안, 기부채납 기준 완화 등은 아직 명문화된 규정이 미흡하므로, 관련 법령(빈집법·정비법 등)의 개정을 통해 불확실성을 제거해야 한다. 셋째 재원 조달 및 수익성 확보다. 공공기관 참여로 기반시설 투자는 가능해졌지만, 사업비 조달과 조합원의 분양이익 보장은 여전히 과제로 남아 있다. 장기적으로는 재정지원 외에 민간 투자 유치 방안과 다양한 금융지원(공공임대사업 연계 등)을 마련해야 한다.

정책적으로는 공공·민간 협업 모델의 고도화가 중요하다. 서울시는 신통기획·공공재개발 등과 연계해 모아타운을 저층주거 재생의 한 축으로 삼고 있는데, 이를 위해 관련 사업 간 중복 요소를 정비하고 협력 체계를 구축할 필요가 있다. 예를 들어, 모아타운 구역에서 공공임대·장기전세주택 공급을 늘리거나 탄소중립 주택 건축과 연계하는 등 공공기여 모델을 다양화하는 방안을 검토할 수 있다. 또한 정책 모니터링을 강화해 초기 시범사업 성과를 면밀히 분석하고, 주민 의견을 수렴하여 사업절차·인센티브를 지속 개선해야 한다.

관련 자료 및 참고 사이트

• 국토교통부 보도자료: “국토부-서울시 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 공모 추진”molit.go.kr (2022년)
• 서울시 정책 소개: ‘신통기획&모아타운’ “저층 주거지의 새 정비 모델”opengov.seoul.go.kr (2022년)
• 서울도시공간포털: 모아타운 관련 도시계획 고시·공고 자료 (도시관리계획 사이트)
• SH 서울주택도시공사 홈페이지: 모아타운 시범사업 안내 (SH톡톡 웹진 및 공고)webzine.i-sh.co.kri-sh.co.kr
• LH 한국토지주택공사 홈페이지: 공공관리 모아타운 공모 가이드라인 (PDF)
• 기타 보도자료 및 언론보도: 하우징헤럴드 등 관련 기사 및 SH·서울시 발표 자료 참고.

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