도시정비사업 신탁방식 사업시행자 심층 분석

도시정비사업의 신탁방식 사업시행자: 개념·법적 근거부터 장단점·사례·정책까지

신탁방식 사업시행자는 도시정비사업(재건축·재개발·주거환경개선 등)에서 **신탁회사(신탁업자)**를 사업시행자로 지정하는 제도를 말합니다. 2016년 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법) 개정으로 도입되었으며, 조합이나 토지등소유자 등에 비해 사업 추진이 빠르고 투명하다는 장점으로 주목받고 있습니다mediahub.seoul.go.krlaw.go.kr. 법 제27조에 따르면, 시장·군수 등은 ‘조합설립 동의요건 이상’인 소유자 동의를 얻으면 신탁업자를 지정개발자로 사업시행자로 지정할 수 있습니다law.go.krmediahub.seoul.go.kr. 즉, 토지등소유자의 3/4 동의(조합설립기준)만 있으면 신탁사가 단독으로 정비사업을 시행할 수 있습니다(처음 도입 시에는 토지면적 1/3 이상을 신탁해야 했으나, 최근 시행령 개정으로 이 요건은 삭제되었습니다jipyong.com). 또한 국토교통부 장관은 신탁사와 토지소유자 간 공정 계약 체결을 위한 표준계약서·시행규정을 마련·배포하도록 규정되어 있어, 2024년 1월부터 표준계약서가 배포되어 활용되고 있습니다nyj.go.krlaw.go.kr.

2. 신탁방식 vs. 조합방식·토지등소유자방식 등

도시정비사업의 주된 사업시행 방식은 (1) 조합방식(토지등소유자가 조합을 결성하여 시행), (2) 토지등소유자방식(소유자들이 공동으로 시행), (3) 공공방식(지자체·LH 등) 등입니다. 이에 비해 신탁방식은 토지등소유자 중 일정 비율 이상(3/4 이상)이 동의해 신탁회사에 사업을 위탁하고, 신탁사가 사업시행자로서 주도적으로 추진하는 방식입니다. 조합방식은 조합설립과 총회·위원회 승인 등 절차가 많아 시간이 오래 걸리지만, 신탁방식은 조합추진위원회 승인·총회 의결 등의 절차를 생략할 수 있어 사업 속도가 빠른 것이 장점입니다reitpia.commediahub.seoul.go.kr. 토지등소유자방식(소규모 조합)과 비교해도 신탁사는 자체 자금 조달과 전문성을 앞세워 사업을 안정적으로 이끌 수 있습니다. 예를 들어 서울의 여의도 시범아파트는 2016년 법 개정 직후 한국토지신탁이 사업시행자로 지정된 첫 사례이며, 이후 대구 용운주공 등의 재건축 사업도 신탁 방식으로 완공되었는데 이는 신탁사의 속도·전문성 덕분이었습니다mediahub.seoul.go.krmediahub.seoul.go.kr. 하지만 신탁방식도 조합설립인가에 준하는 높은 소유자 동의(3/4 이상)가 필요해, 사실상 조합방식과 비슷한 수준의 합의가 요구됩니다mediahub.seoul.go.kr.

3. 신탁사의 역할·권한·책임

신탁사가 사업시행자로 지정되면, 법·표준계약서에 따라 사업계획 수립과 인·허가, 자금조달, 시공자 선정, 분양관리 등 프로젝트 전 과정을 책임집니다. 우선 토지 소유권은 위탁자(조합원)에서 신탁사에게 이전되며(표준신탁계약서 제1조)law.go.kr, 사업 완료 후 다시 소유자에게 귀속시키는 방식으로 운영됩니다. 신탁사는 주택도시보증공사(HUG) 보증 등을 통해 자기 신용으로 사업비를 조달하며reitpia.cometoday.co.kr, 대형 시공사와 협상·관리하는 역할을 합니다. 최근 국토부 가이드라인은 신탁사가 건설사업관리(PM·CM)를 직접 수행하도록 명시하고, 신탁사의 업무 참여 인력·역할을 주민에게 공개하며, 중요한 총회·공고 시 현장에 상주하도록 하여 업무의 투명성과 주민 권익 보호를 강화하고 있습니다etoday.co.kr.
신탁사는 일반 사업시행자와 동일하게 도시정비법과 관련 시행령·규칙의 제한을 받으며, 수탁자로서 신탁법 및 금융투자업 규제도 적용됩니다reitpia.com. 즉, 부동산 개발 전문회사로서 사업 전반을 관리하고, 법 위반 시 형사처벌이나 사업대행자 지정 전환 등의 제재를 받을 수 있습니다.

4. 신탁방식의 장단점

장점: 신탁방식은 신속한 사업 진행이 최대 강점입니다. 조합원 간 갈등으로 인한 지연 요소가 줄어들고, 추진위원회 승인·총회 의결 등 일부 절차를 생략할 수 있어 사업 기간을 크게 단축할 수 있습니다reitpia.commediahub.seoul.go.kr. 또한 신탁사는 금융회사 성격을 가져 전액 자금조달(사업비 100% 신탁사 부담)이 가능하고, 시공사보다 신뢰도 높은 HUG 보증 이용 등으로 안정적인 재원 조달이 가능합니다reitpia.cometoday.co.kr. 이는 초기 자금난을 겪는 조합에 큰 도움이 됩니다. 아울러 부동산 개발 전문회사의 투명한 관리 하에 사업이 진행되므로 관리·회계의 투명성이 높아지고, 조합원 이익 보호 기능도 강화됩니다reitpia.commediahub.seoul.go.kr. 실제로 토지신탁 프로젝트의 공사 사고율은 일반 사업자나 조합보다 낮게 보고되어 안정성이 우수합니다reitpia.com. 이 외에도 중소규모 단지는 신탁을 통해 소규모 시공사 참여가 활발해지는 등 시장 활성화 효과도 기대됩니다reitpia.com.
단점: 반면 신탁 수수료 부담이 단점으로 꼽힙니다. 신탁 방식은 시행주체가 신탁회사로 바뀌면서 신탁사 수수료 비율 등에 따라 조합원 몫이 줄어들 수 있다는 우려가 있습니다. 특히 초기 수주 시 강조되던 ‘사업비 전액 조달’이 실제로는 적용되지 않을 때가 있어, 오히려 시공사가 입찰 보증금과 초기 공사비를 대는 경우도 많아 자금조달 구조에 관한 비판이 제기됩니다housingherald.co.kr. 또한 사업이 지체되거나 실패할 경우 신탁사가 차입한 금융비용에 대한 부담을 조합원이 떠안아야 할 위험이 있습니다seo.goover.ai. 그리고 신탁방식은 소유권이 신탁사로 이전되는 구조이므로, 소유주들이 사업 완료 전까지 소유권 행사나 의사결정 참여가 제한되는 측면이 있습니다. 이처럼 전문성과 속도를 담보하는 대신 조합원의 통제권 약화, 수수료 부담, 채무 위험이 상존하는 것이 신탁방식의 대표적 단점입니다seo.goover.aihousingherald.co.kr.

5. 적용 사례 및 동향

신탁방식 정비사업 사례는 아직 많지 않지만, 대표적인 완공 사례로 대전 용운주공아파트(현 ‘e편한세상 대전 에코포레’ 재건축)가 꼽힙니다seo.goover.ai. 이 단지는 2004년 추진위 설립 후 자금난으로 표류하다가, 2016년 도시정비법 개정 후 한국토지신탁과 협력하여 사업시행인가를 빠르게 완료했고 2020년 입주까지 마쳤습니다seo.goover.ai. 대구 용운주공재건축도 신탁사 주도로 재건축을 완성한 사례입니다mediahub.seoul.go.kr. 반면 서울의 여의도 시범아파트, 분당 또는 판교 일부 구역 등은 신탁방식으로 추진을 타진했지만 아직 사업을 확정·완공하지 못했습니다. 최근 경기도 분당의 일부 단지(까치마을1·2단지 등)는 조합 대신 신탁을 계속 고수하고 있으며, 이는 ‘1기 신도시 특별법’상의 가점 요인 때문입니다kgnews.co.kr. 반대로 서울 양천구 목동 7단지 등은 초기 신탁 시도를 접고 주민투표를 통해 전환 조합방식으로 사업을 추진 중입니다kgnews.co.kr. 이렇듯 완료된 사례(대전·대구 용운주공 등)와 계획/보류 사례(분당, 목동 등)이 혼재하며, 신탁방식의 성패가 미묘하게 엇갈리고 있는 상황입니다seo.goover.aikgnews.co.kr.

6. 이해관계자 입장 및 쟁점

업계에서는 신탁방식 도입으로 사업 속도와 투명성이 높아진다는 평가가 많지만, 조합원 일부는 신탁사의 수수료와 권한 확대에 우려를 표합니다. 신탁업계는 “전문성과 자본력을 바탕으로 사업 위험을 줄여 조합원 이익을 보호한다”고 주장합니다reitpia.com. 정부도 주민권익 보호 차원에서 신탁사의 책임을 강화하고 신탁계약 내용을 표준화하려는 움직임을 보이고 있습니다etoday.co.kretoday.co.kr. 예를 들어 최근 개정된 표준계약서에선 신탁사의 수수료 산정 방식을 다양화(정률·상한·정액 등)하여 사업 특성에 맞게 조정하도록 했으며etoday.co.kr, 토지주 동의서에 사업비 조달 방법과 신탁보수 내용을 구체화하도록 해 입주자 권익을 보호하고 있습니다.

7. 최근 정책 변화 및 전망

국토교통부는 2023년 말부터 신탁방식 내실화를 위한 제도개선에 나섰습니다. 앞서 2023년 10월에는 신탁계약서 표준안 마련을 발표하여 주민·신탁사 간 공정 계약을 유도했고molit.go.kr, 11월에는 표준계약서와 시행규정(표준안)이 최종 확정되었습니다etoday.co.kr. 또한 같은 해 말 시행령 개정으로 3/4 동의 외에 토지 1/3 신탁 요건을 폐지하고, 대규모 프로젝트의 경우 토지 신탁 없이도 지정 가능하도록 요건이 완화되었습니다jipyong.com. 즉, 신탁사 지정 기준이 과거보다 완화되어 사업 추진 속도를 높이려는 것입니다. 앞으로도 국토부는 주민 의견수렴 강화, 불공정 관행 개선 등 정책적 보완을 추진할 예정이며, 신탁방식은 고금리·건설경기 변수 속에서도 사업 속도·투명성 면에서 가치가 인정될 경우 꾸준히 활용될 전망입니다.

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